[뉴스콤 장태민 기자] 교보증권은 10일 "향후 부동산 시장은 금융당국과 금융권의 가계 대출 억제책의 영향으로 하락 안정화될 것"이라고 전망했다.

백광제 연구원은 "내년까지 서울·수도권의 대규모 신축 단지 입주가 확대된 상황이라 수치상 서울·지방의 양극화 현상은 여전할 것"이라면서 이같이 예상했다.

향후 한은이 기준금리를 낮추더라도 금리가 부동산을 자극하는 데는 한계가 있을 것으로 봤다.

백 연구원은 "2009년 이후 기준금리 대비 주택담보 대출의 가산금리는 평균 1.7%p 수준"이라며 "올해 가계대출 금리의 급격한 하락 결과로 주담대 신규 대출에 대한 가산금리는 지난 6월 기준금리 대비 0.21%p 수준으로 하락했고 이는 측정 이후 최저치"라고 밝혔다.

지난 7월 주담대 신규 하단이 2.8~2.9% 수준까지 하락했던 것을 감안하면 하단 금리는 오히려 현재 기준금리 3.5% 대비 크게 낮은 금리다.

그는 "코로나 시기 신규 담보대출 평균이 최저 2.4% 수준이었던 것을 감안하면 현재의 주담대 신규 금리는 1.5% 기준금리의 적용을 받는 수준"이라며 "이런 결과로 향후 금리 인하가 진행이 된다 하더라도 가계대출 증가에 대한 억제책이 지속된다면 실제 주담대 신규 대출 금리의 상승이 지속될 가능성이 높다"고 판단했다.

실제 경기대응 완충자본 시행 이후 5대 은행 주담대 금리는 하단 2.94% → 3.68%(+0.74%p), 상단 5.75% → 6.08%(+0.33%p)로 증가했다고 밝혔다.

향후 주담대 수요 증가와 은행의 자본 건전성 확보 문제 지속으로 인해 주담대 가산 금리는 추가 상승할 가능성이 높을 것으로 전망했다.

■ 지방 미분양·준공후 미분양 문제

미분양 증가 역시 가격 하락 요인이라고 밝혔다.

백 연구원은 "통상적으로 초기 미분양이 전국 6만세대 수준을 넘어서면 건설사들의 실적에 영향을 끼친다고 판단하는데, 전년 2월 75,438세대를 고점으로 점차 감소하던 초기 미분양이 금년 4월 이후 다시 70,000 세대를 돌파해 6월 기준 전국 74,037세대(연초대비 +18.5%)로 크게 증가했다"고 밝혔다.

경기(+71.5%)·부산(+73.5%)·대전(+269.0%) 등에서 미분양이 급증하면서 수도권도 더 이상 안전지대가 아님이 확인되고 있다고 밝혔다.

준공후 미분양도 크게 급증했다고 밝혔다. 6월 기준 전국 준공후 미분양은 14,856세대로(연초대비 +36.8%) 증가했다.

경기(+62.3%)·부산(+59.0%)·대구(+56.6%) 등 경기도와 경상도권에서 크게 증가했다.

백 연구원은 "미분양 수치는 신고제이기 때문에 실제 수치 보다 과소평가돼 있다는 것이 공공연한 사실"이라며 "또한 일부 미분양 단지는 후분양을 진행하지도 못해서 실제 준공이 끝난 상태에도 미분양이나 준공후 미분양으로 집계 대상조차되지 않는 단지들이 존재한다는 문제가 있다"고 밝혔다.

그는 "하지만 더 큰 문제는 최근 서울 시장 분위기와 달리 준공후 미분양은 향후 전국적으로 급증할 개연성이 높다는 것"이라고 밝혔다.

그는 "현재 시점은 20~21년 분양 물량의 입주가 진행되는 시기다. 그 시기는 대구 등 일부 지역을 제외하면 여전히 높은 청약 경쟁률을 보였던 시기였고, 그럼에도 불구하고 현재 준공후 미분양이 증가하고 있다"고 밝혔다.

통상적으로 청약 경쟁률이 5:1 이하로 떨어지면 준공후 미분양 리스크가 높다고 판단한다. 21년 이후 청약 경쟁률이 5:1 이하로 떨어진 지역이 전국으로 확산되기 시작하고, 22년 하반기 이후 분양물은 서울 제외시 전국 대부분이 5:1 이하로 떨어졌다.

백 연구원은 따라서 "올해 하반기부터 21~22년 분양물의 입주가 진행될 것이므로 준공후 미분양의 확산 속도는 더욱 빨라질 것"이라고 예상했다.

다만 현재 서울 입주 시장은 분양가 상한제 지역을 중심으로 구축 대비 현저히 낮은 분양가격을 유지하고 있어 입주장 준공후 미분양 증가 가능성이 낮은 상황이고, 최근 정부의 부동산 시장 연착륙 노력과 PF 구조조정 방안 등을 통해 진행될 경공매 등을 감안하면 준공후 미분양 단지가 실제 가격 산정이나 가격 지수에 영향을 주지 않을 가능성이 존재한다고 밝혔다.

따라서 현재 시장 가격이 그런 것처럼 준공후 미분양 확산 역시 서울·수도권의 양극화가 당분간 진행될 것으로 전망했다.

그는 2019년 주택 매수 물량의 5년차 전환에 따른 주담대 고정 → 혼합 변경과 관련해 주택가격 하락을 언급한 바 있다고 밝혔다.

주택담보대출 신규 금리의 최저한(약 2.5%~2.6%)은 ‘19년부터 ‘20년 말까지 이어졌고, ‘21년 하반기에서야 3.0%대 수준으로 올라섰다. 금년 하반기는 ‘19년 하반기 혼합형 주택담보대출이 변동금리로 바뀌는 시기이고 금리는 2.5~6%에서 약 4.0% 초반 수준으로 변경될 것으로 보인다.

백 연구원은 "‘19년 상반기 이후 ‘20년 하반기까지 늘어난 주담대 규모는 약 73.6조원이고 이 중 ‘19년 하반기 증가 규모는 23.7조원 수준"이라며 "앞으로 약 1년 반 동안 변동금리 변경에 따른 금리 부담 증가 리스크가 확대될 것"이라고 내다봤다.

그는 "2019년 하반기 늘어난 주담대 중 고정금리 비중은 약 76.4%로 상당히 높은 수준이고, 변동금리 변경과 관련된 대출은 18.0조원 수준"이라며 "변동금리 변경에 따른 늘어나는 이자부담은 연간 총 3,600억원 수준"이라고 밝혔다.

물론 충분히 부담 가능한 수준의 차주인 경우는 문제 없겠지만 소득 대비 무리한 대출을 시행한 차주의 경우에는 주택 매도 압력 요인이 증가될 것이라고 전망했다.

서울·수도권 집값 강세에도 불구하고 경매 건수는 ‘24년에도 급격한 증가를 보이고 있다고 밝혔다.

백 연구원은 "특히 서울 경매 건수는 전체로도 아파트 단독으로도 8월 현재 전년 전체 경매 건수에 육박하고 있다. 늘어난 경매 물량의 매매/전세 시세 제외로 인해 시장 가격이 조금 왜곡되고 있는 측면도 있겠지만, 시장 양극화의 강도 높은 현상 중 하나로 판단하고 있다"고 밝혔다.

그는 "다행스러운 것은 최근 급격히 늘어나고 있는 경매 건수에 비해, 향후 추가 경매 정도를 알 수 있는 임차권 등기 설정 같은 경우에는 서울 주택 매매/전세 가격이 상승을 시작한 3월 이후 증가세를 멈추고 하락 안정화 추세를 보인다는 것"이라며 " 다만 여전히 높은 수준을 유지하고 있기 때문에 대출 규제가 시작된 이후 추가적인 시장변화가 부동산 시장의 하방에 어떤 영향을 줄지에 대해서는 좀 더 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다.

■ 규제 강화로 돌아선 정부

백 연구원은 "지난 3월 이후 서울 중심의 부동산 강세장이 진행되는 동안 은행권 가계 대출은 월 5조원 이상 급증했고, 최근인 8월엔 9조원 수준으로 급증했다"면서 "가계 대출 증가의 대부분은 주택담보대출이었다"고 지적했다.

최근 급증한 주택담보대출 등 가계 대출 관리를 위해 정부는 기존의 완화적 입장에서 규제책으로 선회하고 있다.

정부의 정책 변화 이후 시장 여건은 빠르게 규제 강화로 진행되고 있다. 당초 예정 보다 2개월 지연된 스트레스 DSR 2단계는 내용상 크게 강화되어 나왔고, 은행권은 빠르게 가계대출 조이기에 나서고 있다.

9월 1일 시행된 스트레스 DSR 2단계는 당초 계획 대비 강화됐다.

백 연구원은 "스트레스 DSR 2단계 계산에 적용될 가산 금리는 가산 비율의 50%가 적용된 0.75%였으나, 서울·수도권에 한해 1.25%가 적용됐다"면서 "수도권 외 지역의 경우 주기형 대출을 선택한다면 대출 감소율은 2.6%로 큰 영향이 없을 수 있으나 수도권 내에서 변동금리를 적용 받는다면 최대 13.1% 수준의 대출 감소가 이뤄진다"고 밝혔다.

그는 "올 4분기 이후는 국내도 기준금리 인하 가능성이 크기 때문에 변동금리 대출이 다소 유리한 상황이나 대출 규모 감소폭이 크기 때문에 수요자들의 고민이 깊어지는 시점"이라고 밝혔다.

금융위는 스트레스 DSR 적용과 별개로 전세대출 이자를 DSR에 포함하는 방안, 전세대출 보증 기관의 보증비율을 축소하는 방안 등 추가 대출 규제 방안도 검토 중이다. 이에 발맞춰 각 은행들도 대출 조이기에 나섰다.

시중은행 들은 ① 주택담보대출의 만기를 최대 50년 → 최대 30년으로 복원(DSR 비율 증가로 대출금 감액 효과), ② 조건부 전세대출 중단(갭투자 청약 차단), ③ 1주택자 전세대출 중단, 유주택자 추가 주택 대출 중단 및 ④ 주택 담보모기지보험(MCI, MCG) 중단(최우선변제금 관련 보험 중단으로 대출 총액 감소 효과) 등을 시행 혹은 시행 예정에 있다.

백 연구원은 "갑작스런 대출 정책 변화에 수분양자들을 포함한 시장에서는 큰 혼란이 일어나고 있다. 시장에서는 스트레스 DSR 강화는 금리 인하 이후에 큰 의미가 없어질 것이고, 갑작스런 대출 규제 현상은 일시적일 것으로 보는 견해도 존재하나 가계 대출과 일부 지역 주택 가격 급등의 해결 조짐이 보이지 않는다면 현재 규제 정책의 완화적 스탠스로 변화가 단기간 내에 있을 것으로 보지는 않고 있다"고 밝혔다.

위와 같은 규제에도 가계 대출이 실질적으로 잡히지 않는다면 금융당국은 ① DSR의 상한선을 실질적으로 내리는 방안과 ② 거시건전성 규제를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려져 있다.

상한선을 실질적으로 내리는 방안은 다음과 같다. 현재 1) 보금자리론·디딤돌 등 정책모기지 대출과 중도금·이주비 대출, 전세대출, 총대출액 1억원 이하 대출에 대해 DSR을 적용하는 방법과 2) 현재 40% 비율이 유지되고 있는 DSR 한도를 은행권 40% → 35%, 비은행권 50% → 45%로 직접적인 비율을 낮추는 방법이다.

백 연구원은 "DSR 적용 범위 확대나 한도는 직접적으로 가계대출 감소에 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

최근 은행권의 대출 규제 강화는 ② 거시건전성 규제를 강화하는 방안에 대한 선제적 대응으로 판단하고 있다고 밝혔다.

거시 건전성 규제 방안으로는 주담대 위험가중치 비율을 상향하는 안이 거론되고 있다. 은행은 기업대출·신용대출·주담대·자영업자 등 대출 종류별로 서로 다른 위험가중치를 적용한다. BIS(국제결제은행) 자기자본비율은 은행의 자기자본을 위험가중자산으로 나눠 계산된다. 위험가중치가 올라가면 분모에 해당하는 위험가중자산이 늘어나 자기자본비율이 내려간다.

현재 주택담보대출은 위험가중치는 15.2% 수준으로 주요 대출 중 가장 낮은 수준이고 대기업 대출 45.4%에 비하면 30.2%p 가량 위험성이 낮게 책정되어 있다.

백 연구원은 "향후 경기 침체 등으로 부동산 시장이 하락하게 되어 주택 가치가 하락하게 되면 주담대 리스크는 높아지게 되고 위험 가중치가 상승하게 되면 은행은 자기자본 확충 부담이 확대될 수 밖에 없게 되는 것"이라고 밝혔다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr