[뉴스콤 장태민 기자] 유안타증권은 20일 "부동산 경기 침체로 부동산금융 익스포저 회수 가능성이 저하되고 있다"고 밝혔다.

김현수·신연화·공문주 연구원은 "금융비용, 건설비 상승 등 사업비 증가로 인한 개발 환경 악화로 본PF 전환이 어려워지며 브릿지론에 대한 위험도 가중됐다"면서 이같이 진단했다.

2023년 말 기준 부동산 PF 규모는 약 148조원이다. 2020년 이후 비은행권 PF 익스포저가 급증한 상태다. 새마을금고 보유 PF 및 저축은행 브릿지론 등 포함 시 규모는 약 180조원 이상으로 추정되고 있다.

건설사가 지급보증 등을 제공한 PF 규모는 약 30조원으로 추산되고 있다.

유동화증권은 증권사와 건설사가 주로 발행했다.

2022년 10월 레고랜드 사태 이후 신규 PF 대출이 부진한 가운데 유동성 확보를 위해 단기물을 장기 대출로 전환하는 과정에서 유동화증권 규모는 감소 추세다.

연구원들은 "급등했던 PF ABCP 금리는 정부의 유동성 지원 등을 토대로 빠르게 안정화됐다"면서 "A2 등급은 태영건설로 인한 노이즈가 존재하며, 태영건설에 대한 채권단 협의회의 기업개선계획이 2024년 4월 30일 가결됨에 따라 워크아웃이 진행 중"이라고 밝혔다.

건설사의 순차입금 규모는 증가 추세라고 밝혔다.

연구원들은 "증권, 캐피탈, 저축은행 등 제 2금융권의 부동산 PF 대출자산 건전성 빠르게 악화되는 중"이라며 "2023년 상반기 만기 도래한 브릿지론의 70%, 본 PF의 50% 내외가 만기 연장된 것으로 추정되며, 부실이 이연된 상태로 잠재 부실규모는 확대됐다"고 밝혔다.

금융당국은 빠른 구조조정을 통한 PF 시장의 정상 재작동을 목표로 부실 사업장의 신속한 정리를 유도한다는 계획이다. 장기화된 브릿지론의 사업성 평가를 통해 재구조화 혹은 경·공매를 추진할 예정이다.

연구원들은 "브릿지론을 중심으로 정리 절차 가속화되며 건전성 저하로 인한 대손비용 확대될 가능성이 있다"고 평가했다.

■ 시장안정대책과 리스크는

2021년 하반기 제2금융권의 부동산 금융투자 비중이 확대되면서 금융당국이 일부 금융사에 경영 유의 조치 등 제재를 가했다.

2022년 초 금융업권별 PF 대출 현황을 점검하면서 보수적인 기조로 충당금을 적립할 것을 주문했다.

2022년 9월 레고랜드 사태로 시장 유동성 리스크가 고조된 이후 정부는 2022년 10월 50조원+α 규모의 유동성을 공급하는 시장안정대책 발표했다.

금융권, 건설사, PF 사업장 등에 유동성을 지원하는 한편 PF 대주단 협약 개정 등을 통해 정상화 가능 사업장을 선별해 신규자금 지원, 재구조화 등으로 충격 완화를 도모하고자 한다.

연구원들은 "PF 정상화 펀드를 통해 부실 사업장을 정리하고자 했으나 대주단과 펀드 간 적정 매각가에 대한 견해 차로 실제 자금 집행 결과는 저조한 상황"이라며 "시장 자체적으로 사업장 구조조정이 이뤄지지 않아 부실 사업장이 적체되고 있는 것으로 보인다"고 판단했다.

건설사는 사업, 금융사는 대주로 참여해 각자 열할에 따라 다른 방식의 위험에 노출돼 있다.

건설사는 본 PF에서 약속된 기한 내 건물을 준공하고 사용승인을 받는 내용의 책임준공 확약을 제공한다. 원활한 사업 진행 및 시행이익 공유를 위해 브릿지론이나 본 PF에서 기초자산에 대한 연대보증 등의 신용보강을 제공하기도 한다.

따라서 시공·대위변제·공사비 미회수 위험 등에 노출돼 있다.

금융기관은 개발사업에 사업비를 조달하는 대주로 역할을 한다. 증권사는 유동화 SPC를 통해 유동화증권 투자자를 모집하는 방식으로 참여한다. 신용위험·유동성위험 등에 노출돼 있다.

브릿지론은 본 PF, 본 PF는 미래의 분양수입금을 상환재원으로 한다. 분양률이 낮아 분양수입금으로 PF 대출금 상환이 어려운 경우 미분양 담보대출, 경·공매 등을 통해 대출금을 회수한다.

연구원들은 향후 부동산 PF 구조조정에 따라 충당금 적립부담이 가중될 것이라고 내다봤다.

이들은 "정책 방향성에 따라 브릿지론 부실로 인한 부정적 영향이 먼저 반영될 것"이라며 "건설사는 일부 대형 건설사가 대부분의 브릿지론 보유하고 있고 대다수의 건설사들에게는 이번 정부 정책 발표로 인한 직접적인 영향은 크지 않을 것"이라고 예상했다.

제 2금융권은 자기자본 대비 부동산 PF의 양적 부담이 상당히 존재하며, 브릿지론 비중도 낮지 않은 상황이라고 밝혔다.

연구원들은 "만기 연장된 사업장들에 대하여는 악화된 사업성 반영이 부진했던 것으로 보이며 충당금 적립 또한 미진했던 것으로 파악된다"고 분석했다.

금융당국의 보수적인 충당금 적립 요구에 따라 2023년 말부터 대손충당금 전입 가속화되며 손익 및 재무에 반영 중이다.

브릿지론 비중이 높은 회사의 충당금 적립 부담이 심화될 것으로 추정했다.

하지만 시스템 리스크로의 확대 가능성은 제한적이라고 평가했다.

연구원들은 "글로벌 금융위기 시점과 대비해 건설사의 PF우발채무와 재무 위험은 감소한 것으로 나타난다"면서 "다만 책임준공 부담에 확대된 상태이며, 공사비 상승 등 건설 산업 환경이 비우호적인 상황으로 준공 위험에 대한 모니터링이 필요하다"고 평가했다.

이들은 "글로벌 금융위기 시점과 비교하면 연체율 지표에 따른 금융사의 리스크 수준은 비교적 양호한 수준"이라고 진단했다.

금융당국은 금융기관의 완충력 확보를 위해 보수적인 기준으로 PF 사업성을 평가하고 충당금을 적립할 것을 요구하고 있다.

연구원들은 "금융사들의 PF 부실 및 이로 인한 손실 인식 추이를 지켜볼 필요가 있다"면서 "금융당국의 적극적인 관리와 지원을 감안하면 시스템 리스크로의 확산 가능성은 제한적"이라고 평가했다.





















장태민 기자 chang@newskom.co.kr