[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 17일 "주택 정책 완화의 온기보다 금리 상승의 냉기에 보다 주목한다"고 밝혔다.

배상영 연구원은 "올해 1월 말을 기준으로 전국 주택은 4.2%, 서울 주택은 3.4%, 전국 아파트는 6.0%, 서울 아파트는 5.8% 고점 대비 하락했다"면서 이같이 밝혔다.

전국 주택가격지수가 6개월 연속 하락한 가운데 수개월간의 연속적인 하락은 서울의 경우 2013년, 전국의 경우 2012년 이후 처음이다.

지금은 1.3 대책 이후 하락폭 축소로 인한 시장 회복 여부에 대한 논란이 이어지는 중이다.

배 연구원은 "서울 아파트 주간 하락폭 축소를 두고 정책 완화로 인한 시장 반등이 아니냐는 시각이 존재한다"며 "사이클이 길고 유동성이 확보되지 않은 부동산 자산의 시장을 판단할 때 주간 지표가 적절한가는 차치하고서라도 예컨대 상승률 -0.65%를 연간으로 환산하면 -28.8%이며, -0.38%를 연간으로 환산하면 -18%"라고 지적했다.

즉 23년 연간 하락폭을 28.8% 정도로 보는 것이 아닌 이상 최근 하락폭 축소는 하락 추세의 연장선으로 해석하는 것이 적절하다는 것이다.

2000년 이후 가장 큰 폭의 전세가 하락이 이어지는 가운데 금리 변동이 없다면 올해 하락은 지속될 것이라고 전망했다.

배 연구원은 "전세-매매가격이 늘 같은 방향을 그리는 것은 아니며, 일부 시기에서는 반대 방향을 그리기도 하나 현재는 동반 하락 중"이라며 하락 배경을 3가지로 꼽았다.

그는 1) 과거와 달리 보편화 된 전세 대출로 전세 세입자도 금리 노출이 상당하다는 점, 2) 임대차법 도입 후 갱신 시기에는 자연스럽게 하락을 할 수 밖에 없다는 점, 3) 금리 상승으로 전세 세입자의 부담은 서울의 경우 최근 저점인 19년 11월(월 109만원) 대비 3배 가량 증가한 317만원(22년 9월)까지 증가했다는 점 등을 감안해야 한다고 밝혔다.

그는 따라서 "전세 대출시의 임차인의 부담을 고려하면, 대출 금리가 다소 하락하더라도 전세가격은 당분간 하락할 가능성이 높다"고 평가했다.

미분양 이슈의 핵심은 증가 속도이며, 준공 후 미분양은 '아직은' 여유 있다고 했다.

그는 "2022년 말 미분양은 6.8만호이며 절대 레벨이 심각하지는 않으나 문제는 증가 속도"라며 "22년 하반기 들어서 전월비 평균 16.3%씩 증가했고, 22년 한해동안 4배가 증가했다"고 밝혔다.

준공 후 미분양은 7,518호로 최고치(51,196호, 2010년 6월) 대비 여유가 있는 상황이다. 정부는 현재는 미분양 대책 계획 없다는 입장이다.

배 연구원은 잇따른 정책완화 온기보다는 금리 상승의 냉기가 큰 시기라고 주장했다.

그는 "예상보다 빠른 수요 억제책 완화는 레고랜드발 부동산 금융시장 불안과 미분양 급증에 따른 공급 차질을 염두해둔 조치"라며 " 당분간 정부 정책 방향성은 부양이 아닌 경착륙의 연착륙화에 초점이 둬질 것"이라고 내다봤다.

그는 "현재는 누적된 금리 상승의 영향이 온전히 시장에 반영되지 않은 상황으로 당분간 매매와 전세 가격 하락은 지속될 것"이라고 전망했다.







장태민 기자 chang@newskom.co.kr