[뉴스콤 장태민 기자] 한국은행은 22일 "전세가격 하락 등 주택임대차시장의 여건 변화는 가계부채 누증 완화, 임차자금 조달부담 감소 등 긍정적 영향을 주는 측면이 있는 반면 전세보증금 반환부담 가중으로 인해 임대인의 유동성·신용 리스크가 커질 가능성이 있다"고 밝혔다.

한은은 금융안정보고서에서 "임대인의 보증금 반환능력이 전반적으로 양호해 금융시스템 안정에 미치는 부정적 영향은 크지 않을 것으로 평가되나 주택가격 하락 기대가 지속되는 상황에서는 그 위험을 경계할 필요가 있다"고 진단했다.

정부는 임대인의 부담 완화를 위해 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제의 완화를 추진하고 있다.

한은은 전세자금대출이 임대인의 갭투자 자금으로 이용되지 않도록 전세자금대출에도 DSR 규제를 일부 적용하는 방안도 검토할 필요가 있다고 제안했다.

■ 전세가격 하락, 주택시장 안정에 긍정적 영향...월세가 상승 지속으로 기준 월세 임차인 부담 가중

주택 전세가격은 올해 6월부터 하락 전환되고 이후에는 하락폭도 확대되고 있는 반면 월세가격은 상승세를 지속하고 있다.

전세수급지수는 2021년 12월 이후 공급 우위 기조로 전환되고 최근에는 월세수급지수를 큰 폭 하회했다.

전월세거래중 전세비중(%)은 19년 59.9→20년 59.5→21년 56.5→22.1~9월 48.2으로 속락했다. 즉 전세의 월세화가 급격히 진행된 것이다.

한은은 지금의 전세가격 하락은 과도하게 상승했던 전세가격이 조정되는 양상을 내포하고 있다고 풀이했다. 아울러 실수요자의 거액 임차자금 조달부담 감소, 갭투자 유인 축소 등을 통해 주택시장 안정에 긍정적 영향을 미친다고 했다.

반면 전세가격이 단기간내 급락할 경우 전세보증금 반환부담 가중으로 임대인의 일부가 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성도 있다고 풀이했다.

전세보증금 10% 하락시 전세임대가구의 85.1%는 금융자산 처분만으로, 11.2%는 금융자산 처분과 함께 금융기관 차입을 통해 보증금 하락분을 마련 가능할 것으로 추정했다.

한은은 그러나 3.7%의 가구는 금융자산 처분 및 추가 차입을 통해서도 보증금 하락분을 마련하기 어려운 것으로 분석했다. 가구당 평균 약 3천만원 부족할 것으로 봤다.

대출금리 상승에 따른 전세자금대출 이자부담 증대로 전세를 월세로 전환하려는 수요가 증대하고 있는 가운데 이러한 월세수요 증대로 월세가격이 상승하면 기존 월세 임차인의 주거비 부담이 가중될 가능성이 있다고 지적했다.

최근 주택임대차시장 변화는 기존 전세자금대출 상환 촉진 등을 통해 그동안 전세가격 상승과 맞물려 빠르게 늘어나던 전세자금대출의 증가 속도를 둔화시킴으로써 가계부채 누증 완화에 기여할 것이라고 밝혔다.

전세자금대출 증가율은 21년 3월 전년비 31.0%에서 22년 10월 8.4%로 크게 둔화됐다. 20~21년 주택가격, 전세가격 폭등 뒤 대출이 급증한 바 있다.

고신용‧고소득차주 비중(각각 84.7%, 62.7%, 3분기), DSR 수준(31.5%) 등을 감안할 때 전세자금대출 차주의 부채상환능력은 비교적 양호하다고 평가했다.




장태민 기자 chang@newskom.co.kr