[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 21일 "BOJ의 통화긴축 전환 영향으로 일본 리츠가 급락했지만 추세적 하락가능성은 제한적"이라고 분석했다.

전날 J-REITs 지수는 5.3% 하락한 1,834pt를 기록했다.

대신증권은 그러나 절대적인 금리 레벨이 낮기 때문에 금리 상승에 따른 이자 비용 증가 영향은 제한적일 것으로 봤다. 아울러 올해 J-REITs은 레버리지를 활용한 공격적인 외형 성장보다는 자산 포트폴리오 재편에 따른 퀄리티 향상에 집중하는 모습을 보였기 때문에 추가 하락은 크지 않을 것으로 봤다.

일본 리츠는 부채를 활용한 자금 조달 시 신용등급을 기반으로 조달금리가 책정된다. 대표 오피스 리츠인 Nippon Building Fund는 신용등급(JCR 기준)이 AA+이며, 부채의 가중평균 만기는 5.6년, 평균 조달금리는 0.45%다. 10년물 금리와 스프레드가 45bp 수준이다.

장승우 연구원은 "금리가 25bp 상승하더라도 조달 금리는 5~6년에 걸쳐 장기 평균 조달 금리는 0.5~0.8%에 안착될 가능성이 크다고 판단된다"며 "따라서 미국이나 한국 리츠와 달리 리파이낸싱에 따른 배당 훼손 영향은 제한적"이라고 밝혔다.

J-REITs가 레버리지를 활용한 공격적인 외형 성장보다 자산 재편에 따른 퀄리티 향상에 집중하는 모습을 보였다는 점을 감안해야 한다고 밝혔다.

장 연구원은 "저금리를 활용한 자산 확대보다는 임대매출의 강건성에 초점을 두고 리츠를 운용하고 있다"며 "현재까지의 BOJ의 정책 전환이 리츠 펀더멘털에 미치는 영향은 낮다"고 판단했다.

그는 "주가 측면에서도 견조한 일본 리츠 주가의 원인이 자산 확대가 아니였던 만큼 일부 리츠에서 관찰된 상승분 반납은 일시적이며, 추세적인 하락 가능성은 제한적"이라고 분석헸다.

금리 상승을 반영한 J-REITs 지수 밴드는 1,800~1,950pt에서 형성될 것으로 판단되지만 섹터 내 차별화는 심화될 것이라고 전망했다.

그는 "우리는 실적 턴어라운드가 기대되는 호텔과 리테일 섹터를 선호 섹터로 유지한다"며 "호텔과 리테일 리츠는 미즈기와 대책 완화에 따른 외국인 관광객 입국 개시와 인바운드 여행이 맞물리며 펀더멘털이 회복하는 모습을 보이고 있다"고 밝혔다.

호텔 펀더멘털 지표인 매출액, 임대율, RevPAR, ADR은 여전히 회복세라고 진단했다. 리테일도 일본 백화점 매출 상승세가 지속되고 있고, 긴자와 같은 대형 상권 중심가의 임대료도 상승세라고 밝혔다.

리츠 내 성장 섹터로 분류되는 물류 리츠는 금리 상승 영향으로 가격 변동폭이 확대될 것이라고 전망했다.

장 연구원은 "오피스 리츠는 23-27년 도쿄 내 대규모 오피스 공급이 부담으로 작용해 sqft 당 가격과 임대료가 하락하는 모습을 보인다"며 "도쿄 오피스 비중이 큰 오피스 리츠에게 부담으로 작용할 것"이라고 전망했다.

주거 리츠는 리츠별 주거 유형이 다르기 때문에 종목별로 접근할 것을 권고했다.

그는 "일본 주택시장의 신축 맨션 시장 거래량이 전년대비 감소했으나 여전히 강보합세"라며 "주택 시장 내 평수에 따른 가격차별화는 심화된다"고 밝혔다.

그는 "대형 평수 중심으로 가격 상승세가 지속 중"이라며 "10월 기준 대출 만기 20년 이하는 1.3%~2.8%로 여전히 낮은 상황이고 주택 시장에 투기적 수요가 없었던 점을 감안하면 가격 변동폭은 낮을 것"이라고 분석했다.

한편 일본은행(BOJ)은 통화정책회의에서 단기금리를 -0.1%로 동결하고 10년물 금리도 0%로 유지했으나 YCC(수익률 곡선 통제)를 ±0.25%에서 ±0.5%로 상향했다.

장 연구원은 "우리는 BOJ의 YCC 정책은 미국이나 유로존의 기준금리 인상이 일정한 기간을 두고 사이클을 형성하는데 반해 연속성이 제한적인 점에서 금융시장에 미치는 영향은 단기에 그칠 여지가 크다고 본다"고 덧붙였다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr