[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 15일 "금리 인상 환경에도 불구하고 미국 상업용 부동산 대출 시장의 건전성은 유지되고 있다"고 평가했다.

이원경 연구원은 "코로나19 이후 10%를 상회했던 CMBS 연체율은 2022년 2분기에는 3.28%까지 하락하며, 과거 평균치(4.94%, 3년)와 비교해서도 매우 안정적인 수준"이라며 이같이 밝혔다.

타이트한 자금 조달 환경에서 연체(延滯)와 투매(投賣)로 이어지는 악순환의 사이클이 시작되지 않는다면, 범세계적인, 급격한 가격 조정은 없다고 분석했다.

그는 "향후 금리 인상의 여파 역시 각 도시의 Cap Rate Spread 수준에 따른 지역별 차별화 장세가 이어질 것"이라고 내다봤다.

2022년은 글로벌 상업용 부동산 시장은 엔데믹으로 가는 과정에서 부동산 경기에 대한 업사이드(임대 수요 회복)와 다운사이드(금리 인상) 요인이 동시에 발현되는 해라고 정의했다.

지금은 부동산 투자에 있어 경기 판단과 지역·섹터·자산 선별이 중요한 시기라고 봤다.

이 연구원은 "2022년 상반기 글로벌 상업용 부동산 투자 시장과 임대 시장의 실적 지표는 짙은 혼조세를 보였다"고 평가했다.

이 기간 글로벌 상업용 부동산 거래 규모는 5,971억 달러로 22.06%(YoY) 증가했으나, 2분기 거래 규모는 3.86%(YoY) 증가에 그쳤다고 설명했다.

권역별로도 아메리카 권역의 거래규모가 29% 증가하는 동안, 유럽과 아시아 권역은 20% 이상 감소하며 상반된 행보를 보였다고 밝혔다.

임대 시장 또한 마찬가지였다고 밝혔다.

3대 주요 섹터의 임대료는 10% 전후 수준의 강한 상승(YoY)을 이어간 반면, 물류센터의 공실률은 코로나19 이후 최초로 상승(QoQ)했고 멀티패밀리 섹터의 순흡수면적은 십여 년만에 마이너스(-) 실적을 기록했다고 밝혔다.

이 연구원은 "투자자의 움직임도 비슷하다. 글로벌 상업용 부동산 드라이파우더는 넉넉히(3,776억 달러) 유지 중이나 신규 펀드레이징은 둔화됐고 기회형 자금과 코어플러스 자금 유입이 동시에 증가하는 이례적인 자본 이동이 목격됐다"고 밝혔다.

상업용 부동산 시장의 실적 지표는 후행성이 강하다. 2021년 역사적 호실적의 여파는 여전히 시장에 남아있고, 향후 투자자의 센티멘트가 어느 방향을 가리킬지 확언하기는 이른 상태다.

이 연구원은 다만 "짙어진 실적 지표의 혼조세가 작금의 상황이 변곡점에 위치함을 가리키기에는 충분하다는 판단"이라며 "임대 시장의 펀더멘털이 취약하고, 특히 가격 Valuation 부담이 높은 지역의 거래량 감소와 가격 조정을 예상한다"고 덧붙였다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr