[뉴스콤 장태민 기자] 국제금융센터는 23일 "미국 주택담보대출의 현황을 살펴봤을 때 단기적인 부실가능성이 낮은 것으로 평가되나 향후 경제상황 변화에 따라 금융시스템에 부정적 영향을 미칠 수 있는 취약성을 일부 내포하고 있다"고 밝혔다.

김상우 연구원은 우선 "신규 주택담보대출이 장기간 변동금리 비중이 낮고 고신용 비중이 높은 수준을 지속한 점과 주택담보대출의 평균 LTV비율이 하락한 점을 감안할 때, 주택담보대출의 단기적인 부실 가능성이 낮은 것으로 보인다"고 밝혔다.

샌프란시스코 연준은 팬데믹 기간 중 금융기관이 선제적으로 신용 기준(credit standards)을 강화하면서 주택담보대출의 질과 차주 신용이 역사적으로 양호한 수준으로 평가했다. 변동금리의 경우도 금리 고정 기간, 상승폭 제한 등 금리 상승에 대한 안정장치가 있어 최근 정책금리의 급격한 상승이 대출금리에 시차를 두고 반영될 것으로 예상했다.

김 연구원은 "평균 LTV비율이 하락하면서 차주는 보유 주택 매도를 통해 대출 상환이 가능하고 대출 부실이 발생하더라도 금융기관의 원금 손실로 이어질 가능성이 낮은 수준"이라고 지적했다.

그는 다만 신규 주택담보대출의 LTV비율이 높은 가운데 고DTI 대출 비중의 증가 및 고정금리와 변동금리 간 금리스프레드 확대가 리스크 요인으로 작용할 소지가 있다고 밝혔다.

그는 "주택가격이 큰 폭으로 하락하거나 차주의 소득 여건이 악화되면 신규 대출을 중심으로 부실가능성이 높아지고 금융기관의 원금 손실 및 금융시스템의 충격으로 이어질 우려가 있다"고 밝혔다.

■ 미국 주택대출, 주담대 규모·변동금리 비중 등 안정적

연준의 금리인상 지속으로 미국 주택시장 냉각에 대한 전망이 늘었다.

실제 미국의 주택 거래건수는 금리 인상과 함께 급격히 감소했다. 기존주택 가격이 7월중 하락 전환되고 신규주택 가격은 2개월(5~6월) 연속 하락했다.

김 연구원은 "금년 들어 주택거래가 감소하고 재고소진 기간(재고주택수/월거래주택수)도 점차 늘어나는 모습을 보이고 있어, 주택공급이 수요보다 많은 상황이 지속되는 중"이라고 밝혔다.

6월 신규주택의 재고소진기간은 9.3개월로 2010년 5월(9..3개월) 이후 최고수준으로 증가했다. 통계가 가용한 1963년 이후 최고수준은 2009년 1월의 12.2개월이었다.

7월중 기존 주택가격은 2.4% 하락했고 6월 신규 주택가격은 전월대비 9.5% 급락했다.

김 연구원은 "급격한 대출금리 상승은 대출의 부실 가능성을 높이고 주택경기에 부정적인 영향을 미칠 소지가 있다"며 "주택가격 하락과 함께 주택담보대출 부실이 발생하면 금융기관 손실 및 금융시스템 충격으로 작용할 수 있어 주택담보대출을 살펴볼 필요가 있다"고 밝혔다.

미국의 주택담보대출 잔액은 2020년 3/4분기 이후 증가 폭이 확대되고 있는 가운데 연체율은 글로벌 금융위기 이후 꾸준히 하락 중이다.

22년 1/4분기 주택담보대출의 전분기 대비 증가율은 2.1%로 21년 4/4분기(2.0%)에 비해 확대됐다.

평균 LTV비율은 하락세다. 주택담보대출의 평균 LTV비율은 12년 이후 주택가격 상승세 지속 등으로 점차 낮아지는 모습이다. 12년 1/4분기 77.9%에서 22년 1/4분기 45.9%까지 낮아졌다.

연체율 하락도 지속됐다. 주택담보대출의 연체율은 글로벌 금융위기 전후 큰 폭 상승했다가 이후 꾸준히 하락하면서 금융위기 이전 수준에 도달했다.

코로나19 기간 중에는 실업률이 큰 폭으로 상승했지만 CARES법 시행 등에 따른 이자 납입 유예로 연체율이 크게 늘어나지 않았으며, 21년부터 다시 하향세를 지속 중이다.

미국 당국은 CARES법에 코로나19 확산에 따른 봉쇄조치 시행 등으로 어려움을 겪는 가계, 기업 등에 대한 지원으로, 모기지 상환 납부를 일시중단하거나 상환금을 줄여서 납부하는 등 모기지 상환 유예방안을 포함시켰다.

김 연구원은 주택구입 목적의 신규 주택담보대출은 평균 LTV비율이 높으나 변동금리 비중이 낮고 고신용 차주의 비중이 높아 대체로 대출 건전성이 양호하다고 평가했다.

신규 주택담보대출의 평균 LTV비율은 21년 9월 81.5%로 다른 나라의 규제 상한(20년 OECD 24개국의 평균 79.6%)보다 높은 수준이었다. 평균 DTI비율(36.7%)은 35% 내외 수준에서 크게 벗어나지 않은 모습을 보였다.

미국은 LTV비율에 대한 규제가 없다. 평균 LTV비율이 글로벌 금융위기 이전 상승세를 보이다가(98.1월 76.9%→ 09.11월 85.5%) 이후에는 80% 초반대의 수준을 지속했다.

DTI비율이 43%를 초과하는 신규 주택담보대출 비중은 글로벌 금융위기 이후 하락하다가 최근에는 다시 상승(08.11월 36.1%→13.5월 19.5%→21.9월 28.9%)했다.

도드-프랭크법에 따라 DTI비율의 43% 이하 등 일정 조건을 충족하는 주택담보대출을 적격대출(qualified mortgage)로 분류하고 유동화할 때 채권 보유의무배제 등 혜택을 부여한다.

미국 모기지의 변동금리 비중은 낮다. 변동금리 비중은 글로벌 금융위기 이후 급속히 축소되면서 6%를 하회하는 낮은 수준을 지속(05.3월 41.8%→ 09.3월 0.9%→ 21.9월 0.8%)을 지속 중이다.

김 연구원은 다만 최근 금리상승 지속에 따라 고정금리(30년)와 변동금리(5년 고정/1년마다 변동) 간 금리 스프레드가 확대(20.11월 4주 -0.44%p%→22.7월 4주 1.01%p)되면서 변동금리 대출에 대한 수요가 확대될 가능성이 있다고 밝혔다.

글로벌 금융위기 이후 신규 주택담보대출의 고신용(prime) 차주 비중이 80% 내외 수준을 지속했다. 차주 신용 점수의 중간값(median)은 대체로 상승했다.

글로벌 금융위기 이후 저신용(subprime) 차주 비중은 대체로 10%를 하회하고 있고, 중신용(near-prime) 비중은 15% 내외 수준을 유지 중이다.




장태민 기자 chang@newskom.co.kr