[뉴스콤 장태민 기자] 신한금융투자는 11일 "최근 캐피탈사를 포함한 금융업계의 주요 리스크 요인으로 부동산 금융을 유의주시하고 있으나 부동산 금융의 구조(관행)와 현재 캐피탈사 등 금융기관들의 자본력은 과거와 구분된다"고 밝혔다.

신금투는 "최근 여전채 크레딧 스프레드 확대, 부동산 PF 공포와 관련해 과거 저축은행 사태와 비교해볼 필요가 있다"면서 이같이 밝혔다.

최근 금리 상승 속 크레딧 시장 전반의 투심이 악화된 가운데 특히 여전채 약세폭이 두드러졌다. 8월 10일 기준 여전채(AA-, 3년) 금리는 4.61%로 연초대비 196.8bp 상승한 수준이다. 같은 기간동안 국고채 129.8bp, 동일 등급 회사채 금리가 167.6bp 상승한 것을 고려할 때, 여전채의 약세폭은 주목할 만하다.

정혜진 연구원은 이와 관련해 "다양한 요인이 약세를 견인하겠으나 최근 모니터링 요인으로 주목받는 것은 부동산 금융"이라며 "부동산 경기 침체 우려로 부동산 PF, 브릿지 대출 등 캐피탈사의 부동산 금융 자산의 건전성에 대한 우려가 고조되고 있다"고 밝혔다.

금융 시장은 부동산 PF로 인한 위기를 이미 수 차례 겪은 바 있다. 2011년 1월 삼화저축은행 경영개선명령을 시작으로 30여개의 저축은행이 부실화된 ‘저축은행 사태’가 대표적이다.

당시 가장 큰 원인 중 하나로 부동산 PF의 부실이 지목되곤 했다.

정 연구원은 따라서 지금은 부동산 PF 부실이 저축은행 구조조정으로 이어진 상황에 대해 짚어볼 필요가 있다고 제안했다.

■ 저축은행 사태의 역사

저축은행 대규모 구조조정의 역사는 1997년 IMF 외환위기로 거슬러 올라간다. 저축은행의 존재 의의는 지역서민금융기관으로서 비우량, 지방 고객들에 대한 여신 제공이다.

그러나 외환위기 이후 대기업 여신의 부실로 어려움을 겪은 은행들이 신용도가 높은 개인이나 중소기업에 대한 대출 시장을 확대함에 따라 지역내 우량고객을 흡수했다. 이는 저축은행이 부동산 PF 대출, 유가증권 등의 고위험 자산 투자로 눈을 돌린 계기가 됐다.

국내 부동산 PF 대출은 외환위기 이후 시공사와 시행사가 분리되며 일반화됐다. 외환위기 이후 건설사들이 도급공사를, 시행사들은 PF 대출을 통해 자금을 조달했다. 이 과정에서 시공을 맡은 건설사가 보증을 서주는 것이 당연시됐다.

당시 시행사 중에는 자기자본이 전체 공사비의 1%에도 미치지 못하는 경우가 많았다. 건설사 역시 PF 대출에 대한 보증은 회계상 채무로 나타나지 않기 때문에(우발부채) 부채비율 걱정 없이 보증이 가능했다.

저축은행은 자본대비 과도한 수준의 부동산 PF 대출을 실행했다. 특히 2005년 이후에는 저금리 기조의 지속으로 인한 부동산 경기 활황, 저축은행의 영업력 제고를 위한 규제 완화 정책에 힘입어 부동산 PF 사업이 수익성 개선에 기여했다(저축은행의 계열화 허용(05년 12월), 동일인 여신한도 완화(06년 8월) 등).

이러한 상황에서 2008년 서브프라임 모기지 여파로 국내 부동산 경기가 침체됨에 따라, 부동산 사업장과 관련된 PF 대출에 대한 부실 가능성이 고조됐다.

2008년 6월 금융감독원이 시행한 전체 899개 사업장에 대한 실태 조사(08년 12월 발표)에 따르면 사업성에 주의 및 악화 우려가 되는 사업장은 452개로 전체 사업장의 50%를 차지했다. 금액기준으로는 12.2조원 중 5.5조원(45%)이 주의 이하 사업장에 해당했다.

즉 PF 사업장 절반에서 사업진행에 애로사항이 있거나 사업성이 미흡할 우려가 있다고 판단한 것이다.

당시 사업장 중 연체중인 사업장(210개, 1.7조원. 비중은 각각 23%, 14%)에 대해 9,176억원 정도의 유효 담보가 확보돼 있으며, 커버리지비율이 90% 수준으로 자체 흡수가 가능하다고 판단했다. 다만 미연체 사업장 중 악화우려로 평가된 사업장(68개, 5,931억원)에서 연체가 발생할 경우 연체율이 최대 19.1% 수준까지 상승할 수 있어 부실채권의 조기 정리를 지원할 연착륙 방안이 필요하다고 지적하기도 했다.

이에 금융감독원은 자율적 구조조정을 촉진하기 위해 관련 제도 개선을 추진했다. 저축은행의 부실우려 PF 대출을 구조조정기금∙캠코를 통해 신속히 매입함으로써 시장의 불안 심리를 해소하고, 지원에 상응하는 자구노력을 촉구하여 자체 정상화를 유도하고자 했다.

다만 자율적 구조조정 촉진에도 불구하고 PF 대출 부실은 진행됐다. 2010년말 기준 PF 대출 잔액은 12.2조원, 연체율은 25.1%까지 증가했다. 2011년 1월 14일 삼화저축은행 부실을 시작으로 부산 계열 저축은행이 연달아 영업정지됐다.

예금보험공사는 삼화저축은행의 영업정지 이후 계약 이전을 위한 재산 실사에 착수하고 계약이전(제3자 공개매각) 절차를 추진했다.

우리금융지주를 포함한 3개사가 경쟁입찰에 참여했으며, 공사는 예금보호법상 최소비용의 원칙에 부합하면서 계약이전에 따른 예보 자금지원 요청액을 최소로 요구한 우리금융지주를 우선협상대상자로 선정했다. 3월 16일 삼화저축은행의 자산∙부채를 계약이전 받기위한 우리금융저축은행(우리금융지주 100% 출자 설립)에 대해 상호저축은행업 영업인가와 자산의 계약이전이 결정되며 삼화저축은행 구조조정은 마무리됐다.

저축은행의 영업정지 소식에 예금자들은 타 저축은행의 예금을 인출하기 시작했고(뱅크런), 연쇄적으로 저축은행 사태가 악화됐다.

정혜진 연구원은 "저축‘은행’이라는 이름과 예금자보호로 인해 일반 예금은행과 오인하기 쉬워, 일반 고객들 입장에서 부실 사태는 더 큰 충격으로 다가왔을 것"이라고 밝혔다.

2013년에는 PF 대출 뿐만 아니라 저축은행 업계 전반적으로 대출 실행∙사후관리 등의 내부통제 미비로 인해 신용대출 건전성마저 악화됨에 따라 서울∙영남 등 5개 저축은행이 영업정지됐다. 2011년 상반기에만 9개, 15년까지 31개 저축은행이 정리됐다.

정 연구원은 "결국 당시 저축은행 사태의 시작은 부동산 PF 대출 확대였으나 이를 오롯이 부동산 금융 자체의 탓으로 돌리기는 어렵다"며 "조사과정에서 당시 경영진들의 횡령, 불법 대출, 비투자용 부동산 보유 등의 문제가 지적되기도 했다"고 밝혔다.

그는 "부동산 경기 침체라는 기폭제가 그간 누적됐던 문제점들을 연쇄적으로 폭파시킨 것"이라며 "최근 캐피탈사를 포함한 금융업계의 주요 리스크 요인으로 부동산 금융을 유의주시하고 있지만 부동산 금융의 구조(관행)와 현재 캐피탈사 등 금융기관들의 자본력은 당시와 구분된다"고 덧붙였다.

















장태민 기자 chang@newskom.co.kr