[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 5일 "가파른 금리 상승에 글로벌 리츠 시장이 큰 부담을 느끼고 있다"고 밝혔다.

배상영 연구원은 "상반기 미국 리츠는 17.8% 하락했고 2분기에만 14.9%의 하락률을 기록했다"며 이같이 밝혔다.

이번 분기 하락 수준은 코로나19가 시작된 20년 2분기 -25.4%, 금융위기 이후 경기지표 둔화 및 더블딥 우려와 미국 디폴트 우려 및 신용등급 강등 불안감으로 기록한 -14.6% 이후(11년 3분기) 이후 가장 두드러진다고 밝혔다.

코스피 조정에도 상대적으로 강한 모습을 보였던 국내 리츠 시장의 변동성도 높은 상황이라고 밝혔다.

최근 한 달간 국내 리츠는 평균 13.7%의 하락을 기록했다(자기관리 리츠 제외)고 지적했다.

배 연구원은 "하락의 원인은 복합적이다. 예상보다 높은 인플레이션과 이로 인한 연준의 강한 긴축 일정, 경기둔화 및 침체에 대한 우려 등 다양한 매크로 환경 변화가 시장의 변동성을 높이고 있다"며 "이러한 요인들 중에서 현시점에서의 핵심 요인은 금리"라고 했다.

그는 "금리의 부정적인 영향은 리츠의 비용 증가와 기대수익률 증가로 인한 보유 자산의 가치 하락이 대표적"이라며 "그러나 일반적인 시기에서의 금리 상승은 완만하고 경기 회복세 혹은 성장을 동반하기 때문에 이러한 금리의 부(-)의 효과를 임대료 성장과 이로 인한 자산가치 상승으로 상쇄할 수 있었다"고 지적했다.

금융위기 이후 금리 상승시기를 떠올리면 된다는 것이다.

그러나 현재는 1) 가파른 금리 상승과 2) 전례 없는 저금리 시기의 기저효과로 비용을 상회하는 임대료 성장을 기대하기 어렵다고 평가했다.

현재 미국 리츠의 평균 대출 금리는 3.24%로 집계 이래 가장 낮은 수준이며, 일시적으로 미국 국채 10년물 시장 금리를 하회하기도 했다고 밝혔다.

그는 "2000년 이후 10년물 시장 금리와 0.7~3.4%p의 스프레드가 나타났고 스프레드의 평균은 1.92%p 수준"이라며 "이런 점을 반영하면 금리 레벨에 따라 달라지나 향후 5-6년간 이자비용이 50% 정도 증가한다"고 밝혔다.

현재 국내 리츠들의 선순위 대출 금리는 현재 금리 대비 현저히 낮다고 밝혔다. 일부 리츠들은 선순위 대출 금리가 불과 2.5% 수준이다.

배 연구원은 "현재 시장에서 선순위 대출 금리가 5%에 이른다는 것을 고려하면 이자비용이 상당히 증가할 수 있다"고 내다봤다.

이러한 부담이 주가에 반영돼 주가레벨 부담은 완화됐다. 지난해 말 기준 P/FFO 23.7배 수준이었던 미국 리츠의 주가 레벨은 6월 말 17.5배(NAREIT 기준) 수준이며, 저점 기준으로 16.8배였다고 밝혔다.

코로나19 이전 5년 평균이 17.5배였다는 점과 2010년 이후 3%를 상회하는 금리 레벨에서의 리츠의 주가 레벨이 평균 16.5배였다는 점을 고려하면 금리 상승을 반영한 조정은 있었다고 판단했다.

국내 리츠들 또한 상장 당시 감정 평가액을 반영한 수준으로 주가 조정이 나타났고 배당수익률도 평균 6% 수준까지 상승했다고 밝혔다.

그는 그러나 "인플레이션과 시장금리의 피크가 확인되지 않았고, 경기 전망을 고려할 때 반등은 나타날 수 있으나, 폭은 제한적일 것"이라며 "특히 상대적으로 경기 변동 영향이 큰 미국 리츠는 선별적으로 접근해야 한다"고 밝혔다.

반면, 상대적으로 마스터 리스 구조의 장기 임차 계약 비중이 높은 국내 리츠의 경우 경기 영향이 적은 방어적인 성격을 띠고 있어 금리 정점 확인 후 진입을 추천한다고 밝혔다. 장기적인 관점에서 저평가 구간이라고 판단했다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr