[뉴스콤 장태민 기자] 2020~2021년 부동산값의 기록적인 폭등 후 문재인 정부의 뒤늦은 정책기조 변화에 따라 올해는 집값이 하향 안정될 것이란 전망이 나왔다.

키움증권은 19일 '부동산 시장 동향 및 전망'을 통해 "최근 부동산시장 안정화 원인은 정부의 정책 기조의 변화 때문"이라며 이같이 예상했다.

서영수 연구원은 "불과 얼마 전까지도 한국 주택시장은 어떤 정책으로도 꺼뜨릴 수 없는 용광로와 같았다. 공급 확대 없이는 가격 안정화는 불가능에 가깝다는 평가도 있었다"고 상기했다.

추가적인 공급이나 미국 기준금리 인상과 같은 외부 변수가 발생하지 않았지만 1~2개월 만에 주택매매시장과 전세시장은 빠른 속도로 안정화되고 있다고 평가했다.

서 연구원은 "주택시장이 안정화 될 수 있었던 것은 정책의 우선순위를 경기 부양보다는 주택시장 안정과 가계부채 위험 축소에 맞춰 일관되며 강도 높게 진행했기 때문"이라고 풀이했다.

주목할 점으로 한국은행과의 공조를 통해 부채 구조조정, 즉 유동성 축소 정책을 효과적으로 진행했다는 사실을 꼽았다.

부채 구조조조정이 제대로 효과를 발휘하기 위해서는 한국은행 기준금리 인상을 통한 거시적 유동성 축소 정책이 선결돼야 한다는 것이다.

서 연구원은 "지금까지 대출 규제가 제대로 작동하지 않았던 것은 금융당국에서 규제를 강화하더라도 기준금리를 오히려 낮추면서 유동성을 늘렸던 탓이 크다"며 "총량 대출 규제를 인터넷전문은행을 포함해 예외없이 적용함으로써 은행간 경쟁 강도를 낮췄다는 점도 있다"고 밝혔다.

기준금리 인상에 경쟁강도가 낮아지면서 가산금리도 점차 확대되자 대출금리가 가파르게 상승했다.

2017년 하반기 한국은행이 기준금리를 인상했음에도 인터넷전문은행 활성화 정책을 내놓아 유동성 축소에 실패했다고 해석했다.

서 연구원은 "실제 총량 대출 규제를 예외를 두지 않아 뒤늦게 대출성장률이 과도하게 높았던 5대 시중은행을 제외한 여타 은행들이 대출을 줄인 점이 2021년 12월 대출 순증폭 급감의 결정적 요인으로 작용했다"고 평가했다.

■ 전세시장 안정화가 주택가격 상승 제어할 것

전세시장은 아파트 매매시장의 선행지표 역할을 해왔다. 전세가격 상승이 무주택자의 주택 매수 수요 증가와 더불어 갭투자를 늘리는 요인으로 작용하기 때문이다.

반대로 전세가격이 하락 전환하게 되면 갭투자자의 현금 부담이 커지는 데다 무주택자의 계약 갱신이 늘어나 주택가격도 하락한다.

주택시장 안정화를 위해서는 전세시장이 선결돼야 하는 것이다.

서 연구원은 "최근 주택시장 안정화가 가능했던 것은 기준금리 인상과 함께 적절한 대출 규제를 통해 전세가격을 안정화했기 때문"이라고 밝혔다.

12월 부동산114 실거래가지수에 따르면 전국과 수도권 아파트 전세가격은 전월 대비 연환산 기준으로 각각 5.0%, 4.5% 하락했다고 지적했다.

아직 미신고된 계약건수를 고려해 볼 때 다소 하락률은 둔화될 것이지만 주택시장보다 먼저 하락 추세로 전환한 것은 분명하다고 했다.

서 연구원은 "은행 주도의 대출 규제 정책을 지속해 일부 수요자의 반발에도 전세자금대출을 다시 대출 총량 규제에 편입하는 등 대출 규제 강화 효과가 전세 시장 안정화의 결정적 요인"이라며 "전세가격 상승을 주도했던 전세자금 대출, 신용대출이 억제되면서 전세 수요가 크게 줄어든데다 임대차 3법 이후 임대인의 계약 갱신 거절이 대출 규제 영향으로 크게 줄어들었기 때문"이라고 밝혔다.

그는 "대출 규제가 강화되자 저금리를 이용해 임대를 위해 비워 두었던 많은 주택이 시장에 공급된 것으로 보인다"며 "이런 이유로 그 동안 많이 올랐던 지역, 이 가운데에서도 신용대출 수혜가 컸던 3040세대 임금근로자가 많이 거주하던 지역의 전세가격 하락 폭이 크다"고 밝혔다.

동일 지역의 주택가격 하락률이 큰 점을 감안할 때 상관관계가 매우 크다고 진단했다.

이런 가운데 현 금융당국은 2022년 이후에도 현 정책 기조를 강화하겠다고 밝혔다.

서 연구원은 "대선 등 다양한 불확실한 변수가 상존하지만 후임 정부가 정책 기조를 크게 수정되지 않으면 파격적인 주택 공급 없이도 주택가격은 하향 안정화 될 것"이라며 "이미 수도권 아파트는 오피스텔까지 포함한다면 2017년부터 2022년까지 5년간 공급 물량은 역대 최대의 물량이 공급된 셈"이라고 했다.

그는 "주택이 재화가 아니라 자산으로 인식되는 여건에서 공급은 가격에 후행해 시장의 기대 이상으로 공급된 것"이라며 "향후 금융정책 중 가장 주목할 점은 기준금리 인상과 전세자금대출을 포함한 대출총량 규제를 연 4~5% 이내로 1%p 이상 낮춘 것"이라고 밝혔다.

당국은 금융의 과잉 신용창출을 억제해 실질 구매 능력에 맞춰 실수요자 위주로 주택을 구매할 수 있도록 하겠다는 입장이다.

서 연구원은 특히 "가격(금리)보다는 대출 총량 중심의 규제는 적어도 금융소비자보호법이 정착되기 전까지는 매우 유효한 정책으로 평가된다"며 "실제 대출 사전 심사제도를 도입하는 등 금융소비자보호법 정착에 주력하고 있어 이 제도가 정착된 이후에는 총량 규제는 사라질 것"이라고 했다.

대출을 받기 전 재산상황 등 상환 능력을 심사해 충분히 상환이 가능한 차주에 대해서만 대출을 제공하는 쪽으로 가고 있다.

이런 여건하에서 DSR 규제가 2022년부터 다시 강화될 경우 대출 규제의 정책 실효성은 매우 클 것으로 예상했다.

그는 "2022년 1월 14일 기준금리 인상에 이어 추가 인상을 예고하고 있어 유동성 축소에 따른 주택시장 안정 추세는 갈수록 가속화될 수 밖에 없다"고 전망했다.

■ 정부 규제로 아파트 가격 하락 반전

서 연구원은 "2022년 수도권 아파트 가격은 부동산114 실거래가지수 기준으로 전년 동기대비 23.7%라는 기록적인 상승률을 기록한 것으로 추정된다"고 밝혔다.

역대 가장 과열 국면이라 했던 2020년 19.9% 상승을 뛰어넘는 수치로 2006년 실거래가 지수 발표 이후 가장 높은 상승률이라고 지적했다.

그는 다만 "2020년은 거래량 증가와 가격 상승이 동반한 강세장이었다면 2021년은 강력한 규제 영향으로 거래량이 줄어들면서 호가가 상승하는 2030세대 무주택자 중심의 주택시장이었다"고 평가했다.

월별로는 현 금융위원장 출범 한 이후 정책이 집행되기 시작한 10월 이후 빠르게 시장이 안정됐다고 밝혔다.

그는 "11월에 이어 12월에도 가파른 상승률 둔화 현상이 나타났다. 실제로 지난 10월 전월 대비 7.3% 상승했던 수도권 아파트는 11월 1.3%로 큰 폭으로 둔화된 데다 12월에는 0.7% 하락 반전했다"면서 "신고된 거래의 부족 요인으로 12월 지수의 대표성이 떨어진 점을 고려해 보더라도 분명히 주택가격 상승은 어느 정도 진정됐다"고 판단했다.

이와 같은 추세는 1월에도 지속돼 2022년 1월에는 전국 기준으로 하락 추세로 반전하는 구간이 될 것으로 예상했다.

지역별로는 약세를 보였던 세종, 대구 지역 가격 하락 추세가 크며, 경기 지역 역시 하락 폭이 확대되고 있다고 밝혔다. 대구 지역의 경우 취약한 지역 경기에 공급 확대 문제, 세종과 경기 지역의 경우 과도한 가격 상승에 대한 부담이 하락의 주된 요인이라고 해석했다.

■ 비아파트, 아파트 시장 위축으로 상승률 둔화

비아파트 시장도 아파트 시장이 위축되면서 상승률이 둔화될 것이라고 내다봤다.

오피스텔은 최근 아파트을 대체하는 투자 대안으로 가장 각광을 받는 부동산이었다. 최근 분양시장에서 높은 청약률을 기록했다.

청약 시 주택 수에서 배제되고 담보인정비율(LTV) 한도가 70%로 아파트에 비해 유리한데다 바닥 난방에 대한 규제를 완화하기로 해 30평형대도 아파트와 같이 이용이 가능하기 때문이었다.

서 연구원은 그러나 "오피스텔 시장도 대출 규제 강화에 따른 주택시장 침체의 영향에서 벗어나기 어렵다"며 "실제 아파트 매매가격이 안정화되면서 오피스텔 매매가격도 12월부터 빠른 속도로 안정화되고 있다"고 평가했다.

더욱이 2022년 1월부터 오피스텔담보대출도 DSR에 포함 상대적으로 높은 LTV가 무력화될 수 밖에 없다고 했다.

또한 아파트와 달리 용적율이 높고 내구성이 상대적으로 약한 구조적 문제점을 갖고 있어 향후 아파트 가격 하락 추세가 지속된다면 오피스텔 하락 폭은 상대적으로 더 클 수 있다고 평가했다.

다세대주택 또한 절대 가격 수준이 아파트 대비 낮고 전세가율이 70% 내외로 갭투자가 용이해 2030세대 등으로부터 아파트의 투자 대안으로 인정 받아왔다. 더욱이 현 서울시장의 2종 7층 주거지역 규제 완화 등 재개발 규제 완화가 이어지면서 2021년 하반기 이후 빠른 상승률을 기록했다.

서 연구원은 그러나 "다세대주택도 대출 규제 강화와 함께 아파트 매매가격의 안정화로 빠르게 안정화되는 추세"라며 "고공행진을 지속하던 상가 등 업무용 부동산 가격도 하락 추세로 전환했다"고 밝혔다.

그는 "상가 등 수익형 부동산 가격의 요인이 재건축, 재개발 등으로 인해 오피스텔, 아파트 등 지목 변경 기대감과 시중의 과잉 유동성 등으로 오른 점을 고려해 볼 때 최근 가격 조정은 불가피하다"고 풀이했다.








장태민 기자 chang@newskom.co.kr