[뉴스콤 장태민 기자] 최근 서울 아파트 가격이 강남권을 중심으로 급등했다.

강남권의 급등세는 인근 지역이나 강북지역 내 고가 주택이 몰린 것으로 번졌다.

오세훈 서울시장이 지난 2월 12일 발표한 토지거래허가구역 해제가 하나의 트리거 역할을 했음을 부인하긴 어렵다.

■ 강남, 송파 중심의 집값 급등

한국부동산원의 서울 아파트 주간 시세를 보자.

대략 최근 두 달간의 '월요일 기준' 주간 상승률 흐름을 보면 이렇게 나온다.

0.00(1.13) → 0.00%(1.20) → 0.02%(2.3) → 0.02%(2.10) → 0.06%(2.17) → 0.11%(2.24) → 0.14%(3월3일)→0.20%(3월10일) → 0.25%(3월17일).

가격 상승폭세가 점점 달아오르고 있음을 알 수 있다.

부동산원 데이터는 KB보다 표본이 적고 대단지 위주여서 시장 분위기를 빨리 반영하는 특징이 있다.

이같은 가격 상승 흐름은 토지거래허가구역 해제와 맞물려 더욱 탄력을 받았다. 특히 이 흐름은 강남 지역이 주도했으며, 최근엔 서울 내 다른 지역으로 번졌다.

부동산원이 전날 발표한 내용을 보면 강남구(0.83%)가 압구정‧대치동 주요단지 위주로 한 주만에 0.8% 넘는 폭등세를 나타냈다.

송파구(0.79%)는 잠실‧신천동 대단지 위주로 뛰었으며, 서초구(0.69%)는 잠원‧반포동 위주로 대폭 올랐다. 좀 멀리 있는 곳도 비싼 지역 위주로 올랐다.

양천구(0.32%)는 목‧신정동 중소형 규모 위주로, 강동구(0.28%)는 고덕‧암사동 대단지 위주로 상승했다.

비싼 지역 위주로 오른다는 '최근의 공식'을 적용하면 강북에선 마용성이 가장 돋보일 수밖에 없었다.

성동구(0.37%)는 행당‧옥수동 역세권 위주로, 용산구(0.34%)는 한강로‧이촌동 주요단지 위주로, 마포구(0.29%)는 염리‧아현동 신축 위주로 속등했다. 이 지역들은 강북14개의 평균 상승률(0.10%)를 훨씬 웃도는 상승세를 나타낸 것을 알 수 있다.

■ 오세훈의 욕심이 부른 헛발질

최근 서울 집값이 상승률을 올리기 위해 폼을 잡던 시기 오세훈 서울시장은 '타이밍을 잘못 계산한' 정책으로 부동산 분위기를 더 달궜다.

2월 중순 오세훈 시장이 소위 '잠삼대청'(잠실, 삼성, 대치, 청담) 일대의 토지거래허가제한구역을 해제하면서 가격은 한층 탄력을 받았다.

토허제 때문에 묶여 있던 거래에 불이 붙자 가격은 급작스럽게 뛸 수 밖에 없었다. 억지로 조인 수급을 풀어줄 때는 조심해야 했으나, 오 시장이 대권에 욕심을 너무 부린 듯 했다.

당시 토허제 효력이 올해 6월까지였음을 감안할 때 오 시장은 조기대선을 노려 선심을 쓰려 한 것처럼 보였다.

하지만 예상보다 집값이 너무 뛰고 비난이 일자 오 시장은 이번주 19일 사과하면서 이전보다 '더 센' 규제책을 내놓았다.

시민의 주거환경보다 자신의 이기심을 채우는 게 먼저인 정치인의 특성은 여와 야를 가리지 않는 법이다.

오 시장은 19일 "토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다. 심려를 끼쳐드린 점, 시민 여러분게 송구스럽게 생각한다"고 말했다.

오 시장은 규제해제 34일만에 강남3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 묶는 강수를 써야 했다. 국토부와 서울시는 다시 매가리 없는 표정으로 '집값 안정'을 다짐하는 해프닝을 벌였다.

토허제로 묶이면 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용돼 갭투자가 차단된다.

무능하지만 욕심은 많은 정치꾼들이 벌이는 행태가 나타난 것이다.

정책은 시와 때가 맞아야 한다. 오 시장이 2월 12일 토지거래허가구역을 해제할 당시는 마치 큰 태풍이 오기 전의 상황처럼 긴장감이 느껴질 때였다. 거래건수가 늘어나고 갭투자 욕망이 조금씩 달아오를 때였다.

오 시장이 서울 부동산이라는 말(馬)을 움직이면서 대권에 베팅을 하는 것처럼 보였으나, 결국 강남 부동산 급등 비난에 꼬리를 내렸다.

대신 서울시와 시장공관은 명태균게이트와 관련해 검찰에 압수수색을 당했다.

이제 더욱 강화된 토지거래허가구역 지정이 어떤 효과를 낼지 살펴봐야 하는 시간이 왔다.

■ 서울 아파트 거래량 일순간 급증

서울 아파트 매매거래량은 작년 7월 정점을 찍고 하락했다.

서울부동산정보광장 데이터를 기준으로 살펴보면 2024년 7월 서울 아파트 매매거래량은 9,224건을 기록했다. 거래량이 1만건에 육박하고 가격이 급등하면서 당국은 조바심을 느껴야 했다.

이후 8월 6,538건을 기록하더니 9월부터 3천건대로 뚝 떨어졌다.

당국이 규제를 강화하면서 다시 서울 시민들은 집을 사고 팔기 힘든 시즌을 맞이한 것이다.

거래량은 9월 3,178건, 10월 3,852건, 11월 3,426건, 12월 3,224건, 그리고 올해 1월 3,375건을 기록했다.

통상 서울 아파트 평균 매매거래량은 6천건 정도라고 말한다. 또 대략 평균거래량의 절반, 즉 3천건 아래 쪽은 거래량 감소에 따라 가격의 하방 압력이 커지는 구간으로 이해되기도 한다.

하지만 거래량 3천건은 무너지지 않았으며, 올해 2월 들어 갑자기 거래량이 폭증했다.

거래신고 1달 기간을 감안할 때 현재 2월 거래량은 전부 집계되지 않았다. 이런 상황에서도 이날 현재 거래량은 이미 5,738건을 기록 중이다.

3월 거래량도 상당한 '거래 증가'를 암시하고 있다. 3월 21일 현재 이미 2,401건이 집계돼 있다. 지금까지의 거래 분위기가 이어진다면 3월엔 2월 거래량을 크게 웃도는 수치가 집계될 것이다.

■ '둔주'의 버퍼 역할에도 불구하고...

2얼 서울 아파트 매매거래량이 5천건(아직 집계중)을 훌쩍 뛰어넘은 가운데 최근 3월 거래는 더 뜨거워졌다.

더 강력한 토지거래허가구역 도입 여파를 봐야 하지만, 사실 최근 집값이 오른 데엔 토허제 이슈만 있는 것은 아니었다.

최근까지 언론 등에서 올림픽파크포레온(둔촌 주공) 입주와 관련해 인근 전셋값이 급락한다는 보도를 하기도 했다.

하지만 단군 이래 최대인 1.2만호가 들어서는 곳에서 주변 시세가 영향을 받지 않으면 이상한 일이다.

필자가 볼 때는 오히려 여태 본 적 없는 대단지가 들어서는 데도 서울 거래량은 3천건을 지켰고 가격도 잘 떨어지지 않는 게 향후 집값 급등을 예비하는 것 같아 불안했다.

지금은 둔주 입주 마무리 단계에 접어들었으며, 눈치 빠른 사람들은 이미 매매 시장에 올라탔다. 그리고 이 와중에 '대권에 눈먼 오세훈의 본헤드 플레이'가 개입돼 상황을 더욱 악화시켰다.

거래량이 폭발적 증가하는 시점에 반드시 가격 폭등이 동반되는 것은 아니다. 경험적으로 보면 거래가 폭등한 이후 텀을 두고 가격이 폭등하는 사례도 많았다.

매매가격에 비해 전세는 상대적으로 안정적으로 보인다.

이번주 월요일 기준 서울 전세가격은 한주간 0.07% 올라 전주(0.05%)보다 상승률을 확대했지만 매매가격 오름세에 비할 바는 못됐다.

하지만 사실 '둔주 효과'를 감안한다면 전세가격 안정도 자신하기 어려웠다. 둔주가 전세시장에서 눌림목 역할을 한 것이다.

결국 최근 둔주 물량이 전세가격을 잡아두는 버퍼 역할을 한 반면 매매시장 너무 빠르게 움직였던 것이다.

■ 똘똘한 한채의 숙제 풀었어야 했는데...

윤석열 정부는 문재인 정부의 똘똘한 한 채 정책을 해소하지 않았다.

윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패(집값 폭등)를 반면교사로 삼지도 못했다.

집권 초기 토허제 등 '비정상적인' 정책을 되돌려야 한다는 목소리도 많았지만, 이 정부는 집값을 안정시켰다는 엉뚱한 홍보만 했던 게 사실이다. 한 서울지역 감정평가사는 이런 얘기를 했다.

"토지거래허가제, 1가구 1주택 모두 이상한 정책이었지만 윤석열 정부는 이런 정책을 정상화하지 못했습니다. 자본주의에서 돈은 어딘가 흘러야 하는데, 결과적으로 우리가 목격한 것은 똘똘한 한채에 따른 강남 주택의 승리 밖에 없었습니다."

다만 잘못된 정책을 되돌리는 것은 노력과 비용이 많이 든다. 이번 오세훈 시장의 본헤드 플레이에서 보듯이 시기를 잘못 택하면 수급을 더욱 꼬아버릴 수도 있다.

사실 무능한 윤석열 정부는 정부 출범 후 '빌라왕 사태' 등을 과장하면서 오히려 주택 수급의 숨통을 더욱 죄는 멍청한 정책을 썼다.

조세정책과 다주택자 정책 모두 손을 봐야 했다.

다주택자의 숨통을 죄는 정책은 임대 가능 물량을 줄여 궁극적으로 없는 사람들을 더욱 힘들게 한다. 이는 수년간 확인한 바이지만, 여전히 감성에 사로잡힌 사람들은 이를 인정하지 않는다.

두 채, 세 채 가진 사람이 B급 주택을 팔고 서울 강남으로 몰렸다. 그리고 여전히 다주택자는 악당 취급을 받는다. 그 사이 서울과 지방, 서울 내 강남과 비강남의 격차는 더욱 벌어졌다.

또 조세로 가진 자들을 옥죌 수 있다고 하지만, 경제학을 조금만 공부해 보면 그 조세가 없는 자들에게 전가된다는 사실을 알 수 있다.

주택에 대한 세금 역시 집을 몇 채 가지고 있느냐가 아니라 가격 총액 기준으로 매기는 게 상식이다. 하지만 포퓰리즘을 사랑하는 한국인들과 이들을 이용해 먹는데 도가 턴 정책가·정치인들 덕분에 이 상식으로 가는 길이 너무 힘들다.

하수들은 집값이 뜨면 깜짝 놀라 거래량을 죽여버리는 정책을 쓴다. 한국민들이 이런 모습을 자주 보는 이유는 스스로 가장 수준 낮은 정책가들을 원했기 때문이다. 그리고 지금은 서울 지역의 정상적인 아파트 공급의 길이 끊겨 수급이 크게 꼬여 있다.

한편 19일 부동산 관계기관 회의엔 한국은행도 참석했다. 한은 역시 서울 주택가격 불안이 이어지는 한 금리를 더 내리는 데 부담을 느낄 수 밖에 없다. 코로나 시기 한국 집값이 금액기준 사상 최대로 폭등했던 데엔 한은의 0%대 금리 실험도 상당한 기여를 했다.






▲ 참고자료: 19일 박상우 국토장관 발표문

안녕하십니까.

국토교통부 장관 박상우입니다.

< 부동산 시장 평가 >

지난 해 주택시장은 서울ㆍ수도권 선호지역을 중심으로 8월까지 주택가격이 상승하였으나,

｢주택공급 확대방안｣ 발표와 가계부채 총량관리 본격 시행 이후 불안 양상을 보이던 주택시장이 안정세로 전환되었습니다.

그러나 최근 주택시장은 다시금 불안 조짐을 보이고 있습니다.

서울․수도권 주요 지역의 주택가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며, 이러한 움직임이 주변으로 확산되는 모습도 나타나고 있습니다.

거래량도 급격히 증가하여 서울 주택 거래량이 한달 사이 두 배 가까이 늘었습니다.

최근 시장 상승세는 그간 둔화되었던 주택 수요가 거시경제 상황과 정책 변화 등으로 다시금 확대되면서 발생한 것으로 분석됩니다.

시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 작동되어야 하지만, 지금과 같은 급격한 변동성은 거시경제 운용과 국민 생활안정에 자칫 예기치 못한 부담을 초래할 수 있습니다.

특히, 집값이 상승할 때 투기 수요가 추가적으로 유입될 경우, 주택시장 불안과 가격 변동성이 더 확대되어,

국가 경제와 국민 주거안정에 큰 위협 요인이 될 것입니다.

이에 정부는 시장 안정화를 위한 선제적 대응이 시급하다는 판단을 내렸습니다.

관계부처 간 긴밀한 협의를 거쳐 마련한 종합적인 대응방안을 국민 여러분께 말씀드리겠습니다.

< 대응방안 주요내용 ① - 토지거래허가구역, 규제지역 >

먼저 최근 높은 상승세를 보이고 있는 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정 합니다.

이에 대한 보다 자세한 내용은 서울시장님 브리핑을 통해 말씀드리겠습니다.

이와는 별도로, 현재의 주택가격 상승세가 더욱 심화되거나 다른 지역으로 추가 확산될 경우, 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 및 투기과열지구를 확대 지정하는 방안도 적극 검토하겠습니다.

< 대응방안 주요내용 ② - 금융 규제 >

주택시장 과열을 방지하기 위해 주택담보대출을 포함한 가계대출 총량 관리를 더욱 강화하겠습니다.

현재 운영 중인 월별․분기별 관리체계에 더하여, 수도권을 중심으로 지역별 모니터링을 추가로 실시할 계획입니다.

또한, 강남 3구 등 서울 주요지역에 대해서 주택담보대출 취급 점검을 강화하고, 금융권 자율규제를 바탕으로 다주택자, 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 보다 엄격히 관리할 수 있도록 하겠습니다.

전세시장 안정화와 갭투자 방지를 위해 당초 ’25.7월로 예정되어있던 전세자금대출 보증비율 하향도 금년 5월로 조기화 하겠습니다.

아울러, 투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 다각적인 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토하여 선제적으로 대응해 나갈 계획입니다.

< 대응방안 주요내용 ③ - 시장질서 확립 >

정부는 부동산 투기 수요와 이상거래를 근절하여 시장의 투명성과 공정성을 확립해 나가겠습니다.

국토부·서울시 합동 점검반을 이달부터 본격 가동하여, 이상거래와 집값담합 행위 등을 집중 모니터링하고,

부동산 투기수요 확산을 조기에 차단하겠습니다.

편법대출, 허위신고 등 시장질서를 교란하는 각종 불법행위에 대한 집중 기획조사도 이번 달부터 강도 높게 실시하고, 주택 구입 시 자금조달계획서 제출․관리가 엄격히 이루어지도록 서울 주요 지역에 대한 자금출처 수시 조사도 추진하겠습니다.

조사 결과 불법이 의심되는 사례에 대해서는 국세청, 금융위원회 등 관계기관에 즉시 통보하여 강력히 조치할 계획입니다.

부정청약을 방지하기 위한 조치도 한층 강화해나가겠습니다.

부양가족, 실거주 여부 등을 보다 실질적으로 확인할 수 있도록 관련 서류 제출 및 검증절차를 대폭 강화하여, 청약제도가 공정하게 운영될 수 있도록 하겠습니다.

< 대응방안 주요내용 ④ - 주택공급 확대 >

국민 주거안정 실현을 위한 최우선 과제로서 주택공급 확대 노력도 지속해 나가겠습니다.

도심 내 핵심 공급수단인 재건축․재개발 속도를 높이기 위한 법령 제·개정을 국회와 적극 협의하는 한편,

사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자를 이번 달부터 지원하여 사업 추진에 속도를 더하겠습니다.

또한 2년간 11만호 이상을 목표로 공급 중인 신축매입약정은 금년 3월까지 약 4.2만호를 매입하였으며, 조속한 인허가와 착공이 이루어질 수 있도록 지자체와 상시 협의체를 가동하여 적극 지원하겠습니다.

미분양 매입확약, 지구지정 조기화 등 8.8대책 후속조치를 통해 수도권 공공택지 공급이 적기에 이루어질 수 있도록 하여, 공급 불안 우려도 조속히 해소해 나가겠습니다.

< 지방 건설경기 활성화 >

서울ㆍ수도권 시장 안정을 위한 이번 조치와 함께 기 발표한 지방 건설경기 활성화 과제도 속도감 있게 추진하겠습니다.

지방 준공후 미분양 주택에 대한 LH 직접매입은 3.21일 매입공고를 실시하는 등 본격적인 매입절차에 착수할 계획이며, 필요시 당초 발표한 3천호보다 추가적으로 매입하는 방안도 검토하겠습니다.

CR리츠 역시 작년 말부터 컨설팅 지원 효과로 금년 1~2월 두 달간 약 4.2천호 출시를 검토 중에 있으며, 2분기 중 성과가 가시화 될 것으로 예상됩니다.

< 마무리 >

정부의 최우선 정책 목표는 국민 주거안정 실현입니다.

앞으로도 정부는 시장을 지속 모니터링하면서 국민 여러분께서 주거 안정에 대한 확신을 가질 수 있도록, 더욱 책임감 있게 시장을 관리하고 실질적인 대책을 추진해 나가겠습니다.

감사합니다.

▲ 참고자료: 19일 서울시 토지거래허가구역 확대 지정 내용

□ 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 약 2,200여 곳(총 110.65㎢)에 대해 토지거래허가구역으로 지정한다. 지정기간은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간으로 시장 상황을 신속히 반영하고 시장 기능 왜곡을 최소화하기 위해 한시적으로 운영한다고 밝혔다.

○ 지정기간 동안 거래량, 가격동향, 투기적 거래 여부를 면밀히 모니터링하여 필요 시 연장 여부를 결정할 예정이다.

○ 강남 3구와 용산구 전체 면적 142.2㎢ 중 기존에 허가구역이 지정돼 있던 31.55㎢를 뺀 110.65㎢가 이번에 확대 지정되는 것이다.

□ 서울시는 지난 2월 토지거래허가구역 해제 이후, 일시적인 가격상승이 예상됐던 만큼 시장 상황을 면밀히 모니터링 해왔다. 그러나 최근 해제 지역과 한강변 지역을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열양상 조짐이 있음을 감지하였다.

□ 시는 이를 비정상적 이상 조짐으로 보고 해제된 지역의 거래량 증가와 가격상승이 투기적 거래로 이어질 가능성이 높아질 수 있다는 판단에 따라, 시장 안정화를 위한 특단의 조치로 과열 양상이 우려되는 지역에 대하여 토지거래허가구역의 확대 지정을 단행하게 되었다.

○ 이번 확대 지정은 시장 안정화를 위한 선제적 대응 차원으로 최근 거래량이 급증하고 가격 변동성이 높아 투기적 거래로 이어질 가능성이 큰 지역으로, 허가구역으로 지정해 단기적 거래 과열을 완화하고 실수요자 중심의 시장을 조성하는 데 초점을 맞췄다.

□ 이로써 서울시 내 토지거래허가구역은 강남·서초구 자연녹지지역(26.69㎢), 강남구 압구정동·영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢), 모아타운 및 인근지역 도로(11.89㎢)를 포함한 총 163.96㎢(서울시 전체 605.24㎢의 27%)로 확대된다.

□ 시는 이 같은 내용을 담은 ‘토지거래허가구역 지정(안)’이 3월 19일(수) ｢서울특별시 도시계획위원회｣ 심의를 통과했다고 밝혔다. 해당 조치는 19일 공고를 거쳐, 24일부터 본격 시행된다.

【 주요내용 요약 】

□ (지정범위) 강남구, 서초구, 송파구, 용산구(총 110.65㎢) 내 아파트

□ (허가대상 면적) 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지 등

* 허가대상 면적은 ｢부동산거래신고법｣ 시행령(제9조) 상 기준면적(도시지역 중 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡ 초과 등)의 10% 수준으로 하향

□ (지정기간) 6개월(’25. 3. 24. ～ ’25. 9. 30.)

□ 토지거래허가구역으로 지정되면, 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 특히, 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며, 해당 기간동안 매매·임대가 금지된다.

○ 토지거래 허가 없이 계약체결 시 2년 이하의 징역, 토지가격 30% 이하의 벌금이 부과된다.

○ 이행강제금은 미이용·방치 시 취득가액의 10%, 타인 임대 시 7%, 무단 이용 목적 변경 시 5%이다.

□ 서울시는 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 따라 추가적인 조치가 필요할 경우 적절한 대응 방안을 검토할 예정이다. 아울러, 실수요자가 안정적으로 주택을 거래할 수 있도록 시장 안정화 대책도 지속적으로 마련할 계획이다.

□ 또한 시는 토지거래허가를 받아 취득한 아파트를 이용하지 않거나 임대하는 등 허가 당시 이용 목적과 다르게 사용 또는 무단 전용하는지 등 위반 여부를 집중적으로 점검한다.

○ 매수자는 토지거래계약허가를 받은 후 일정기간 허가 목적대로 이용의무가 발생하며, 정기조사(매년 5월~7월) 및 수시조사를 실시해 위반여부를 확인하는 등 실소유자 위주의 부동산 거래질서를 확립할 계획이다.

※ 이용의무기간 : 자기 거주용(2년), 자기 경영용(2년), 사업용(4년) 등

□ 조남준 서울시 도시공간본부장은 “투기적 거래가 시장을 왜곡할 가능성이 크기 때문에 부동산시장 안정과 실수요자 보호를 위해 시장 교란행위와 주택시장 불안요소를 사전에 차단하기 위함”이라고 지정 배경을 설명하며, “국토교통부 및 금융당국과의 긴밀한 협조를 통해 부동산 거래질서 교란행위 등에 대해서는 엄정하게 대응해 시장불안 요인을 최소화하도록 하겠다”고 말했다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr