[뉴스콤 장태민 기자] 토지거래허가구역 해제 이후 서울 강남 인근 아파트값이 뛰었다.

강북, 강남 양극화가 더욱 심화된 가운데 최근 강남지역에선 급등세가 나타나고 있다.

서울 특정 지역을 중심으로 집값이 뛰면서 일각에선 정부의 재규제 가능성이나 한은 금리인하의 지연 등을 거론하고 있다.

■ 토허제 해제와 강남 집값 급등

오세훈 서울시장은 올해 1월 특단의 시기에 선택됐던 토지거래허가제(토허제) 해제를 적극 검토 중이라고 밝혔다.

그런 뒤 지난 2월 중순 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동에 위치한 아파트 305 곳 중 291 곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다.

그간 거래가 막혔던 알짜 부동산 지역 거래에 숨통이 트이자 인근 집값을 크게 뛰었다.

최근 서울 집값은 오름폭을 더욱 확대하고 있다.

한국부동산원의 '주간 주택가격 동향'을 보면 서울 아파트 주간 매매가격 상승률은 0.02%(2월 3일 기준) → 0.02%(2월 10일) → 0.06%(2월 17일) → 0.11%(2월 24일) → 0.14%(3월 3일) → 0.20%(3월 10일)로 상승폭을 확대하고 있다.

오 시장이 연초 토허제 해제를 거론한 뒤 2월 들어 해제에 나서자 강남권이 매매가격 상승을 주도하고 있다.

최근까지 시간이 흐를수록 강남권역 상승세는 더욱 두드러졌다.

강남 11개구는 10일 기준으로 한 주간 0.31% 올라 강북 14개구(0.07%) 상승률을 압도했다.

특히 지난주 데이터에선 송파구(0.72%), 강남구(0.69%), 서초구(0.62%) 등이 0.6% 넘는 급등세를 기록했다.

토허제 해제와 재건축 관련 기대감이 유입되면서 특정 지역을 중심으로 집값 상승세가 확대되는 모습이다. 집값 상승세는 주변 지역으로 번져가려는 모습도 나타나고 있다.

현재 비역세권, 구축 등 비선호단지에선 매수세가 관망하는 추세를 이어가고 있지만 재건축이나 선호 단지 위주로 수요가 몰리면서 '상승 계약'이 체결되는 등 분위기가 달아오르는 모습이 연출됐다.

■ 막아뒀던 수급 숨통 트이자 가격 속등...재규제 가능성마저 거론

강남권 등에서 집값이 오름폭을 확대하면서 인근 지역으로 번지자 '부적절한 시기'의 토허제 해제 등을 비판하는 목소리도 나오고 있다.

차규근 조국혁신당 의원은 "토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구를 중심으로 갭투자 의심 거래가 크게 증가했다"면서 "충분한 검토 없는 부동산 규제 완화가 또다시 시장 불안을 촉발하고 있다"고 밝혔다.

차 의원은 국토부로부터 자료를 받아보니 올해 2월 강남 3구(강남, 서초, 송파) 갭투자 의심(보증금 승계+금융기관 대출+임대목적) 주택 구매 건수가 작년 12월에 비해 약 2배 이상 증가한 것으로 나타났다고 밝혔다.

갭투자로 의심할 수 있는 조건을 충족하는 자료가 2024년 12월 강남 3구는 61건(1,118억원)이었으나, 올해 2월은 134건(2,943억원)으로 2배 이상 급증했다고 밝혔다.

서울 전체로는 232건(3,243억원)에서 429건(6,991억원)으로 증가했다고 밝혔다. 강북 지역은 12건(91억원) 에서 14건(112억원)으로 큰 차이가 없었다.

토허제 해제가 고가 아파트의 추가 상승을 견인하고 둔주(올림픽파크포레온) 수급 효과가 소진 구간으로 진입하면서 서울의 아파트값이 전반적인 상승세로 돌아서는 것 아니냐는 관측도 나오는 중이다.

전체적으로 서울의 매매 호가는 올라가고 있는 중이다.

서울 강서구의 한 공인중개사는 "요즘 거래가 늘어난 것은 사실"이라며 "최근 거래가 지지부진할 때에 비해 인근 아파트의 경우 호가가 5천만원~1억원 오른 게 사실"이라고 말했다.

한편 토허제 해제가 집값 상승 우려를 키우자 최근 오세훈 시장은 재규제 가능성을 거론하기도 했다.

오 시장은 올해 1월 '토허제 해제 적극 검토' → 2월 '송파 잠싱과 강남 삼성·대치·청담 토허제 해제' → 3월 '다시 규제하는 것은 검토 가능' 등을 언급하면서 오락가락하고 있다.

오 시장은 강남 3구의 주택가격이 과열될 조짐을 보이자 지난 3월 10일 "다시 규제하는 것도 검토할 것"이라고 말했다.

■ 서울 아파트값, 상승세 확대하려는 중

서울 부동산 정보광장 데이터를 보면 최근 서울 아파트 거래량이 급증한 사실이 잘 드러난다.

매매량은 작년 9월부터 올해 1월까지 3천건대를 기록했으나 이후 대폭 늘었다.

2월은 아직 신고기간이 남아 집계가 완료되지 않았지만 이미 5천건을 넘어섰다.

거래금액 평균은 13억원대 중반에 육박해 신고가 영역으로 들어섰으며, 매매가격지수는 오름폭을 확대했다.

이날 한국부동산원이 발표한 '2월 전국 주택가격 동향조사'를 보면 서울 아파트 매매가격지수는 0.24% 올랐다. 전달 0.01%까지 상승폭을 줄였다가 급하게 확대한 것이다.

서울 아파트 매매가격 지수 변동률은 작년 8월 1.27%까지 급상승했다가 이후 9월 0.79%, 10월 0.43%, 11월 0.26%, 12월 0.09%로 축소된 바 있다.

올해 들어선 연초 매매가격 지수 상승률이 더 축소되는 흐름을 보면서 오 시장이 토허제 해제 분위기를 띄웠으며, 최근엔 거래량과 가격이 동시에 오른 것을 볼 수 있다.

한국부동산원은 "서울·수도권 에선 상대적으로 선호도가 낮은 외곽 지역, 입주물량 영향지역 등은 하락세를 유지하지만 재건축 등 선호단지는 수요가 집중되면 혼조세를 보이고 있다"면서 "송파구, 서초구, 강남구 위주로 오르면서 상승폭이 확대됐다"고 밝혔다.

■ 금융당국, 일단 2월 가계부채 급증은 연초효과...그러나 모니터링 강화

서울 집값 오름폭 확대와 함께 부동산 매매의 주요 실탄인 가계대출도 주목 받고 있다.

가계대출은 지난 1월 명절 상여금 등의 효과로 감소(△0.9조원)하다가 2월 들어 증가세로 전환(+4.3조원)했다.

금융권이 연초 영업을 재개하고 대출금리가 하락한 가운데 신학기 이사 수요 등이 겹치면서 주담대가 늘어난 데 따른 것이다.

당국은 일단 3월 가계대출은 2월의 신학기 수요가 마무리되면서 현재까지는 안정적인 흐름이라고 평가하고 있다.

이날 금융위, 한은, 주금공, 5대 은행 등은 가계부채 증가세를 점검하면서 "신규 취급된 주택담보대출 규모가 2월 마지막 주를 정점으로 3월 들어 축소됐고 그 증감 양상도 지역간 동일하게 나타났다는 점에서 2월 가계대출 증가는 신학기 이사수요가 주된 요인으로 볼 수 있다"고 분석했다.

금융당국은 그러나 "서울의 경우 규제 완화지역을 중심으로 주택가격 상승 우려가 고조됨에 따라 가격 상승에 대한 기대심리가 서울 및 수도권 주택시장 전반으로 확산돼 가계대출에도 영향을 줄 수 있다"고 우려했다.

당분간은 주택담보대출 신청 및 신규 취급 추이 등을 세분화해 면밀히 모니터링 해 나갈 필요가 있다고 했다.

회의에 불려온 은행들은 올해 경영계획에 따라 대출 운용에 있어 시기별 쏠림이 없도록 월별·분기별 목표를 세워 관리하고 있다고 밝혔다. 그러면서 서울 부동산 시장 상황 등을 감안해 주담대 신청 추이와 취급현황을 예의주시하고 있다고 밝혔다.

은행들은 "최근 가격이 단기 급등한 서울시 일부 지역의 주택 관련 대출을 취급할 경우 향후 리스크 수준에 미치는 영향 등을 점검하고 있다"면서 "가급적 실수요자 중심으로 자금을 공급하면서 관련 리스크가 확대되지 않도록 즉시 조치할 계획"이라고 했다.

권대영 금융위 사무처장은 가계대출이 2월중 다소 증가했지만 경상성장률(3.8%) 내 관리목표를 감안할 때 현재로서는 관리 가능한 범위 내에 있다고 했다.

권 처장은 그러나 "최근 서울을 중심으로 한 부동산 시장 움직임 등을 고려할 때 3월 이후 가계대출에 영향을 미칠 가능성이 있는 만큼 올해 안정적인 가계대출 관리를 위해서는 금융권 스스로가 3월 시장 상황에 대한 판단을 바탕으로 선제적으로 대응 해 나갈 필요가 있다"고 밝혔다.

■ 서울 집값 상승세와 가계부채 우려...금리정책 영향 미칠 가능성도 감안

한국은행 금리 인하 사이클이 끝나지 않은 가운데 금리가 더 떨어질 수 있다는 기대감도 주택 수요에 영향을 미치고 있다.

당국도 이런 기대의 쏠림은 경계하는 중이다.

권대영 사무처장은 "금리인하 추세가 이어지는 있다. 은행들은 일부 지역에 대한 가계대출 관리를 강화하는 과정에서 실수요자 전반에 대한 자금 공급에 차질이 발생하지 않도록 각각의 상황별로 ‘운용의 묘’를 살려달라"고 했다.

금리시장에선 서울 집값 상승세 확대와 가계부채 증가 우려가 통화당국의 기준금리 인하에 미칠 영향도 고려하는 중이다.

증권사의 한 채권딜러는 "서울 집값 상승과 가계부채 증가로 기준금리 인하가 더 늦어질 가능성도 배제할 수는 없을 듯하다"면서 "시장금리가 추가 기준금리 인하를 반영하고 있는 가운데 금융안정 리스크도 감안해야 할 듯하다"고 말했다.

윤여삼 메리츠증권 채권연구원은 "토지거래허가제 완화 이후 서울과 수도권 집값이 오르고 2월 가계대출도 주담대 중심 큰 폭 증가했다"면서 "추경과 부동산 가격상승은 2분기 중 5월 한은의 금리인하 실시를 저해할 수 있는 요인"이라고 평가했다.

그는 "최근 서울 동산 가격 상승과 가계부채 증가에 따른 2분기 통화완화에 대한 의심이 늘어날 수 있다는 점을 감안할 필요가 있다"고 덧붙였다.





<참고자료, 2월 12일 토지거래허가구역 해제 알리는 서울시 보도자료>

서울시, '토지거래허가구역' 해제 추진… 과감한 규제완화로 시민재산권 보호

- 국제교류복합지구(잠실·삼성·대치·청담동) 재건축 추진 아파트 14곳은 유지, 나머지는 해제

- 신속통합기획 6곳도 ‘즉시’ 해제… ’27년까지 59곳 순차 해제

- 광범위→핀셋 지정, 조합설립인가 완료 시 해제 등 시점 구체화… 시민의견 최대한 반영

- 연구용역결과 지정 초기에는 효과가 있으나 시간이 흐르며 효과 감소

- 市, “부동산시장 안정 여부 지속 모니터링, 투기수요 발생 시 즉시 재지정 추진”

□ 지난달 14일 오세훈 시장이 직접 기획한 ‘규제풀어 민생살리기 대토론회’에서 “재산권 행사를 침해하는 토지거래허가구역 지정 규제를 철폐해 달라”는 시민 의견에 서울시가 신속한 검토 후 원하는 답변을 내놨다.

□ 서울시는 투기우려가 적은 지역을 대상으로 ‘토지거래허가구역’ 해제를 본격 추진한다고 12일(수) 밝혔다.

□ ‘토지거래허가제’는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등 거래시 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’는 힘들다.

□ 현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 ▴대치동·삼성동·청담동(강남구)과 잠실동(송파구) 등 국제교류복합지구 일대(14.4㎢) ▴압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢) ▴신속통합기획 및 공공재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모다.

○ 전체 65.25㎢에는 ▴모아타운(도로) 11.11㎢ ▴강남·서초 자연녹지지역 26.69㎢ ▴용산정비창(국토교통부 지정) 0.72㎢ 등이 포함된다.

<국제교류복합지구 내 재건축 아파트 14곳을 제외한 모든 아파트, 신속통합기획 6곳 ‘즉시’ 해제>

□ 먼저 ‘국제교류복합지구’ 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 ‘즉시’ 해제한다.

○ 다만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳(1.36㎢)은 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있어 지정을 현행과 같이 유지하기로 했다.

□ 신속통합기획 재건축‧재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 ‘즉시’ 지정을 해제한다. 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다.

○ 올해 말 4곳, ’26년 39곳, ’27년 10곳의 사업지가 조합설립 인가를 받을 것으로 예상했다.

○ 조합설립인가 이후에는 사업시행자(조합)가 설립됨에 따라 사업 시행을 위한 법적 근거가 마련되어 재건축·재개발 사업이 안정적 단계에 접어들었다고 볼 수 있는 시기이다.

□ 다만, 사업이 구체화 된 ▴국제교류복합지구 인근지역 재건축 아파트 14곳 ▴압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역 ▴공공재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축, 재개발) 14곳 등은 ‘토지거래허가구역’ 지정을 현행과 같이 유지하되 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다.

○ 관리처분 인가 이후에는 조합원 분양신청이 종료되어 권리관계가 최종 확정되는 시기로, 투기 가능성이 높지 않다고 볼 수 있다.

□ 이와 같은 내용을 바탕으로 서울시는 12일(수) 제2차 도시계획위원회를 열고 토지거래허가구역 조정(안)을 승인했다고 밝혔다. 조정안은 13일(목) 공고 후 즉시 효력을 발휘한다.

□ 시는 그동안 토지거래허가구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발이 완료된 아파트에 대해서도 매년 재지정을 거듭하다 보니 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았다며 규제완화 이유를 설명했다.

□ 아울러 시가 작년 8월부터 토지거래허가구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역 결과 또한 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있으나 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다.

□ 시는 이러한 사회적 요구와 연구 결과 등을 반영해 본격적인 관리방안 마련에 착수, 허가구역 해제 대상, 범위, 시기 등에 대한 면밀한 검토를 펼친 후 12일 발표하기에 이르렀다고 밝혔다.

<광범위→핀셋 지정, 조합설립인가 완료시 해제 등 시점 구체화… 시민의견 최대한 반영>

□ 서울시는 금번 토지거래허가구역 해제를 통해 지역단위로 ‘광범위’하게 지정했던 허가구역을 ‘핀셋(선별)’ 지정으로 전환해 시민들의 재산권을 보호하고, 부동산시장에 활력을 가지고 올 것으로 기대한다고 강조했다. 아울러 해제 기준과 시기 또한 조합원 권리관계가 확정되거나 조합이 구성돼 안정적인 정비사업에 진입한 ‘조합설립인가’로 확립한 것도 큰 의미가 있다고 덧붙였다.

○ 다만, ▴국제교류복합지구 인근지역 재건축 아파트 14곳 ▴압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역 ▴투기과열지구 내 신속통합기획 14곳 및 공공재개발 34곳 등은 관리처분계획인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다.

□ 앞으로 정비구역이 지정되고 조합설립 인가까지 마치면 토지거래허가구역 해제가 가능해져, 그동안 미진했던 많은 재건축, 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 전망되고 향후 부동산시장에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대한다고 하고 있다.

□ 조남준 서울시 도시공간본부장은 “과거 부동산시장 안정화와 투기수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 부동산 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부지역에 대해서는 해제하고, 신속통합기획 대상지 중 사업추진 상황에 따라 해제시기를 규정하여 예측 가능성을 제고하는 내용의 규제완화를 단행하게 됐다”며 “앞으로 부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응해 나가겠다”고 말했다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr