[뉴스콤 장태민 기자] ■ 하이투자증권(A+/P, A1)

하이투자증권의 2022년 9월말 기준 우발부채 규모는 1.4조원으로 자기자본 대비 부담이 높다. 우발부채 중 부동산 PF 익스포저가 1.2조원이며 이 중 중·후순위 비중이 68% 내외, 브릿지론 비중이 50% 이상으로 파악된다.

2022년 3분기 부동산 PF 관련 요주의이하 자산이 837억원으로 크게 증가했다. 부동산 경기가 둔화되며 고위험 자산 투자에 따른 건전성 부담이 확대되는 모습이다.

2022년 6월 말 기준 자체헤지 금액도 5,698억원으로 적지 않은 금액이다. 금융시장 변동성 확대에 따른 추가적인 유동성 위험도 존재한다.

단, 회사는 DGB 금융그룹 소속으로 계열로부터의 지원 가능성이 존재한다. 2022년 11월 DGB 금융지주는 3,000억원 한도의 지급보증을 제공했으며 하이투자증권은 12월초 DGB 금융지주 보증 금융채 1,800억원을 발행하여 유동성을 확보했다.

■ 대신증권(AA-/S, A1)

대신증권의 2022년 9월 말 기준 우발부채는 1.7조원이다. 부동산 PF 규모가 1조원이며 50% 내외가 중·후순위로 구성된 것으로 파악된다. 단, 브릿지론은 자기자본 대비 5% 이내로 비중이 높지 않은 것으로 보인다.

우발부채 중 해외자산 비중이 39.2%로 높다. 유럽, 아시아 등지에 소재한 오피스, 물류센터, 주택 등으로 이루어진 것으로 파악된다. 해외자산은 국내자산 대비 건당 투자규모가 크고 사후관리가 어려워 리스크가 내재되어 있다.

IB 사업 확대 및 사업 포트폴리오 다양화를 위한 자회사 투자로 인해 자본적정성 지표가 하락하고 있다. 대주주의 지원 여력이 제한적인 가운데 유동성 지표도 빠르게 저하되고 있어 유의해야 한다.

■ 현대차증권(AA-/S, A1)

현대차증권의 2022년 6월 말 기준 우발부채는 8,306억원이다. 중·후순위 약정 비중이 75.9%, 브릿지론 비중이 29.8%로 고위험자산 비중이 높다. 지방 소재 사업장이 많은 것으로 파악되는 점도 부담 요인이다.

2020년 이후 자산건전성 지표가 저하되고 있다. 2021년 세종시 복합시설(340억원)의 분양률이 저조하여 고정이하로 분류되었으며 울산 대학로 오피스텔(130억원)도 분양률이 낮아 요주의자산으로 분류되었다.

2022년 2분기에는 화성시 장안면 공동주택(150억원), 동탄2신도시 복합시설(180억원) 등이 요주의자산에 편입된 것으로 파악된다.

지방 오피스텔, 상가 위주의 건전성 저하가 나타나고 있다. 회사는 공매, 미분양 담보대출 전환 등을 통한 회수 계획이다. 일부 충당부채가 설정되어 있으나 최근 부동산 경기 하강을 감안하면 추가 손실 가능성이 존재한다.

■ 다올투자증권(A/S, A2)

다올투자증권의 9월말 기준 우발채무는 6,578억원이다. 부동산 PF 관련 약정이 5,541억원으로 대부분을 차지한다. 전액 신용공여형으로 중·후순위 비중이 90%를 상회하고 있다. 브릿지론 비중이 30% 내외로 파악되는 등 고위험자산 비중이 높다.

2022년 9월말 기준 순요주의이하여신은 6월말 대비 소폭 상승한 것으로 파악된다. 순요주의이하여신/자기자본 비율이 1.2%로 지표상 비교적 양호한 수준이나 향후 부동산 경기 침체에 따라 추가적인 훼손 가능성이 내재되어 있다.

레고랜드 사건으로 인한 단기금융시장 경색으로 유동성 부담이 확대되었다. 유동화증권 차환이나 자체 자금조달이 원활하지 않은 상황이다. 회사는 금융당국의 유동성 지원을 통해 부담을 일부 완화하고 있다. 2022년 11월 11일 산업은행의 CP 매입 프로그램을 활용해 800억원 규모의 CP 를 발행한 것으로 파악되며 11월 24일 매입 개시된 증권사 PF ABCP 매입 프로그램도 신청했을 것으로 추정된다.

■ DB 금융투자(A+/S, A1)

DB 금융투자의 2022년 6월 말 기준 우발부채는 6,067억원이며 이 중 부동산 PF가 4,769억원이다. 중후순위 비중이 72%이며 브릿지론 비중이 38%로 파악된다. 고위험 자산 위주로 구성으로 사업성을 예측하기 어려운 신규 사업장 비중이 크고 일부 사업장의 경우 Exit 분양률에 미달하는 것으로 파악되어 향후 건전성 모니터링이 필요하다.

2022년 6월 말 기준 유동성GAP 대비 자체헤지 비율은 20.9%로 2021년 말 11.7% 대비 증가했다. 회사는 2020년 1분기 자본시장 변동성 심화로 인한 마진콜과 유동성리스크를 겪은 후 자체헤지 규모를 축소한 바 있다. 현재 규모는 2019년 말에 비해 낮은 수준이나 최근 금융시장 변동성 확대를 감안하면 부담으로 작용할 가능성을 배제할 수 없다.

DB 손해보험으로부터의 지원 가능성이 존재하는 점은 유동성 대응에 긍정적이다. 유동성 리스크의 현실화 가능성은 높지 않을 것으로 보인다.

■ 이베스트투자증권(A/S, A2+)

이베스트투자증권의 2022년 6월 말 기준 우발부채 규모는 5,072억원으로 대부분이 매입약정으로 구성되어 있다. 유동성 공여 중심으로 구성되어 있어 우발부채 중 신용위험의 부담은 낮다. 단, 사모사채 투자를 통해 부동산금융 등에서 신용위험을 인수하는 것으로 파악된다. 후순위 PF 비중이 높은 것으로 파악되어 향후 사모사채에서 건전성 저하가 나타날 수 있다.

우발채무의 규모 등을 고려하면 회사는 PF ABCP 지원 프로그램 등 정부 지원책을 활용하여 유동성에 대응할 것으로 보인다.

LS 네트웍스가 G&A사모펀드를 통해 이베스트투자증권을 소유하고 있다. LS 네트웍스는 지분 매각 계획을 검토했으나 이베스트투자증권을 자회사로 편입하는 방향을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

■ 롯데건설(A+/S, A2+): 2022년 시공능력평가 8위

2022년 9월 말 기준 롯데건설의 부동산 PF 유동화 관련 우발부채 규모는 6.3조원으로 다른 건설사 대비 상당한 규모이다. 2022년 11월 24일 기준으로 만기가 파악되는 PF ABCP 규모는 4.5조원이며 이 중 4,973억원이 올해 안에 만기가 도래한다. 10월 말 기준 연말까지의 만기 규모가 1.6조원에 달했던 것 대비 상당 부분 개선되었다.

일반 CP나 유동성사채의 비중은 크지 않으나 2022년 9월말 기준 향후 1년 이내 만기가 도래하는 단기성차입금 규모가 9,566억원에 달하고 있다. 11월 유동성 확보를 위해 추가로 이루어진 차입이 단기차입 위주인 점을 감안하면 상환 부담은 심화되었을 것으로 예상된다. 단기차입금 등의 차환 여부 등에 따라 향후 유동성 부담이 지속될 수 있음에 유의해야 한다.

롯데건설은 주택사업과 계열 공사 위주의 사업을 영위하며 주택 부문의 우수한 채산성을 바탕으로 2021년까지 재무구조가 개선되었다. 2022년은 K-IFRS로의 회계기준 변경 과정에서 리스부채 등의 인식에 따른 회계 변경 효과로 재무구조가 저하되었다.

회사는 주택사업 확대에 따른 운전자본 부담 증가, 수주 과정에서 시행사 및 재개발, 재건축 조합에 대한 보증금 지급 등으로 자금 부담이 증가하고 있다. 국내외 신규 개발사업 추진에 따라 순차입금 증가세이며 자산 및 자본 규모 대비 과중한 우발채무 규모를 보유하고 있다. 잠재적인 재무부담이 높은 수준이다.

롯데건설은 유동화증권의 차환 및 상환에 대응하기 위해 10월 이후 계열사를 통해 유동성을 확보하고 있다. 유상증자, 단기 차입 등을 통해 총 1.4조원의 자금을 마련했다.

계열의 지원 의지 등을 감안하면 롯데건설에 단기간 내 유동성으로 인한 크레딧 이벤트가 발생할 가능성은 높지 않아 보인다. 단, 회사의 우발부채 대부분이 미착공 사업장으로 이루어진 점을 감안하면 향후 주요 예정 사업장의 착공 및 분양 일정, 분양 성과 혹은 브릿지론의 본PF 로의 전환 여부 등에 따라 신용도의 변동이 있을 수 있다.

■ 현대건설(AA-/S): 2022년 시공능력평가 2위

2022년 9월 말 기준 현대건설의 부동산 PF 유동화 관련 우발부채 규모는 4.6조원으로 파악된다. 절대적인 규모는 상당하나 회사 자산규모 14.1조원, 자본규모 6.8조원을 감안하면 비교적 양호한 수준이다.

2022년 11월 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 2.4조원 중 4,663억원이 연말까지 만기가 도래한다. 단, 2022년 9월 말 기준 회사는 약 3조원의 현금성자산을 보유하고 있으며 실질적인 무차입 구조를 유지하고 있다. 보유 현금성자산 및 현대 그룹으로의 대체자금조달력 등 재무융통성을 감안하면 단기간의 유동성 대응은 원활히 이루어질 것으로 전망된다.

■ GS 건설(A+/S, A2+): 2022년 시공능력평가 5위

2022년 9월 말 기준 GS 건설이 PF 유동화 관련 신용보강을 제공한 규모는 1.7조원으로 파악된다. 2022년 11월 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 1.1조원이며 이 중 3,864억원이 올해 안에 만기가 도래한다.

2022년 9월 말 기준 현금성자산 3.1조원 및 보유자산에 기반한 재무융통성 등을 감안하면 자금소요에 대응 가능할 것으로 예상된다.

해외 플랜트 관련 대규모 손실 등으로 인해 저하되었던 재무구조는 양호한 주택사업 성과를 통해 완화되고 있다. 2019년은 회계기준 변경으로 리스부채(2019년 말 기준 5,925억원)이 계상되며 차입금의존도가 크게 증가했으며 2022년도 자이씨앤에이(舊 S&I 건설) 등의 인수 및 운전자본 부담 등에 따라 차입금이 증가했다.

우발부채 대부분이 예정사업장으로 구성되어 있다. 용인 신봉도시개발2구역사업(관련 PF지급보증 2,021억원) 등 일부 사업장의 분양이 지연되는 것으로 파악된다. 금융비용 누적, 향후 사업성 저하에 따른 부실화 가능성 등 리스크가 내재되어 있어 모니터링이 필요하다.

진행 사업장 대다수의 분양률은 양호한 것으로 파악되나 자회사인 자이에스앤디가 2022년 4월 분양한 대구 만촌동 자이르네의 경우 저조한 분양률을 기록하고 있다. 비교적 양호한 입지에도 대구 부동산 경기 침체의 영향을 받은 것으로 추정된다. 부동산 경기 둔화에 따라 예정 사업장들의 분양 실적이 저조하게 나타날 수 있음에 유의해야 한다.

■ 대우건설(A/S, A2): 2022년 시공능력평가 6위

2022년 9월 말 기준 대우건설이 PF 유동화 관련 신용보강을 제공한 규모는 1.2조원으로 파악된다. 2022년 11월 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 1.1조원이며 이 중 연말까지는 290억원의 만기가 도래한다. 연말까지의 유동성 부담은 상대적으로 적은 수준이며 2023년 1분기에 9,452억원의 만기가 집중되어 있다.

2022년 9월 말 기준 현금성자산 2.4조원으로 실질적인 무차입구조를 기록하고 있다. 만기 도래 보증 규모를 상회하는 현금성자산과 분양성과가 우수한 주택 사업장으로부터 확보되는 현금흐름을 통해 단기 유동성 대응은 가능할 것으로 보인다.

양호한 주택사업 성과에 힘입어 대우건설의 재무구조는 점진적인 개선 추세이다. 단 공격적인 수주 과정에서 토지 브릿지 후순위 대출 채무인수 등의 약정을 제공한 것으로 파악된다. 해당 사업장의 본 PF로의 전환이 원활히 이루어지지 않는 경우 수익성과 재무안정성에 부담으로 작용할 수 있다.

우발부채 중 미착공 사업장 비중이 높으며 사업장 위치가 수도권 외 광역시 비중이 높은 것으로 파악된다. 서울 및 수도권 비중이 40%를 하회하고 있어 지방 사업장의 분양 성과, 공사비 회수 등에 대한 모니터링이 필요하다.

한편 대우건설은 2022년 2월 산업은행에서 중흥그룹으로 인수되었다. 총 인수대금은 2.1조원으로 중흥건설이 1,800 억원, 중흥토건이 1 조 200 억원의 인수금융으로 조달하고 각각 2,334억원과 6,336억원을 자체자금으로 충당했다.

중흥그룹은 대우건설 인수로 상호출자제한기업집단으로 지정됨에 따라 계열사간 재무보증이 금지되었다. 또한 인수금융 재 무약정에 따라 신용공여도 일정 수준으로 제한된 것으로 파악된다. 단기적으로 계열에 대한 대우건설의 지원 부담은 크지 않을 것으로 예상된다.

■ HDC 현대산업개발(A/↓): 2022년 시공능력평가 10위

2022년 9월 말 기준 HDC 현대산업개발이 PF 유동화 관련 신용보강을 제공한 규모는 1.1조원으로 파악된다. 2022년 11월 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 8,275억원이며 연말까지 1,417억원의 만기가 도래한다. 2023년 1월 5,358억원의 만기가 집중되어 있다.

HDC 현대산업개발은 2022년 1월 광주 화정아이파크 사업장 붕괴 사고 이후 유동성 리스크가 지속되고 있다. 2022년 8월 광주행정타운 아이파크 신축공사 PF 사업비 대출이 연장되지 않아 820억원의 자금을 한 달간 대여한 바 있다. 해당 사업장의 분양이 완료된 상태로 화정 아이파크 붕괴 사고 직후였던 2월 말에는 대출 연장이 진행되었으나 이후 화정 아이파크 계약 취소 등으로 회사에 대한 리스크가 확대되며 만기 연장이 원활하지 않았던 것으로 추정된다. 이후 2022년 9월 HDC 현대산업개발은 새로운 대주단을 구성

하여 해당 사업장의 PF 대출을 장기로 전환하는 것에 성공했다.

HDC 현대산업개발은 화정 아이파크 사고 이후 분양 가능 사업지에 대한 대여 전환, 사업성을 고려한 사업추진안 재협의(공동이행, 계약해지 등) 등을 통해 우발부채 규모를 축소하고 만기를 분산하고 있다. 금리 조건이 불리하게 조정되었으나 담보대출로의 전환이나 차환은 이루어진 것으로 파악된다.

단, 해당 과정에서 보유 현금과 재무융통성을 활용하여 자금소요에 대응하며 현금성자산이 감소하고 재무부담은 높아진 상태이다. 2021년 말 2.0조원 규모이던 현금성자산은 2022년 9월 말 기준 1.1조원으로 감소했으며 순현금 1,522억원에서 순차입금 1.5조원으로 순차입 구조로 빠르게 전환되었다.

안전 이슈로 자본시장 접근성이 제한적인 가운데 단기차입 비중이 높고 단기성차입금 금액도 1.8조원으로 상당하다. 금융시장 상황에 따라 유동성 위험이 부각될 수 있다.

회사는 2020년 아시아나항공 인수를 위해 유상증자를 실시하고 대규모 차입금을 조달하며 재무구조가 저하되었다. 이후 인수 무산으로 실질적인 차입부담은 높지 않은 수준이었으나 2022년 이후 사업비 대여 등의 자금소요에 대응하는 과정에서 실질적인 부담은 증가하고 있다.

한편 2022년 11월 아시아나항공 계약금 반환 소송 1심에서 패소했다. 회사는 항소 등으로 적극적으로 대응할 방침이나 최종 결과가 나오기까지는 시일이 소요될 전망이다. 단, 해당 소송은 기지급한 계약금을 반환하도록 청구하는 소송이며 추가적인 지출은 소송비용 등으로 해당 건으로 인해 회사의 재무구조에 유의미한 변동이 있을 것으로 예상되지는 않는다.

HDC 현대산업개발은 잇따른 사업장 사고로 인해 사업경쟁력이 약화되고 영업 변동성도 확대되고 있다. 화정 아파트 붕괴사고로 인해 국토교통부는 서울시가 회사에 1년 영업정지 또는 등록말소를 하도록 행정처분을 요청한 상태이다.

2022년 8월 처분이 결정될 예정이었으나 서울시가 2022년 9월 추가청문을 결정한 데 따라 결과 발표는 수 개월 미루어질 것으로 예상된다. 처분 결과에 따른 영업 불확실성이 존재한다. 이외에도 HDC 현대산업개발은 화정 사고와 관련하여 전체 철거 후 재시공을 결정하며 총 3,377억원(2021년 4분기 1,754억원, 2022년 1분기 1,623억원)의 비용을 인식해 수익성이 저하되었다. 이후에도 안전관리비용 및 금융비용 등의 부담이 상존하여 당분간 유의미한 수준의 수익성 및 재무구조 개선은 쉽지 않을 것으로 전망된다.

■ 태영건설(A/S, A2): 2022년 시공능력평가 17위

2022년 11월 24일 기준 파악되는 태영건설이 신용공여한 PF 유동화사채는 총 6,079억원이다. 이 중 1,836억원이 연말까지 만기이며 2,259억원이 2023년 1월 만기이다.

2022년 9월 말 기준 태영건설이 지급보증이나 자금보충 등을 제공한 우발부채 규모는 3.0조원이다. 자기자본 대비 상당히 과중한 수준이나 우발채무 대부분의 만기가 1년 이후로 장기화되어 관련 유동성 위험은 상대적으로 낮은 수준으로 파악된다.

단, 2022년 9월말 기준 태영건설 현금성자산 규모는 2,133억원으로 다소 부족한 수준이다. 단기성차입금 비중이 64.7%로 높아 1년 안에 3,856억원의 차입금 만기에 대응해야하는 점도 부담 요인이다. 자체사업 등의 확대 과정에서 운전자본부담도 증가한 상태로 자금 대응에 대한 모니터링이 필요하다.

2020년 태영건설은 투자사업부문을 인적분할하여 지주회사인 티와이홀딩스를 설립하고 지배구조를 재편했다. 이 과정에서 SBS 미디어홀딩스, 에코비트(舊 TSK 코프레이션) 등 보유 지분은 이관된 반면 차입금은 잔존하며 재무구조가 저하되었다.

분할 이후 양호한 이익창출력으로 자본 규모가 개선되고 차입금 상환이 일부 이루어지며 재무지표는 개선되고 있다.

태영건설은 LH와 연계한 공공-민간 택지사업 등 자체사업 비중이 확대되고 있다. 자금선투입 부담이 높은 군부대 이전 사업 등에도 참여하고 있어 사업 변동성이 높다. 지방 사업장, 비주거 사업지 등 부동산 경기 민감도가 상대적으로 높은 현장 비중이 많은 점도 부담 요인으로 작용한다.

단, 태영건설은 주요 지급보증 사업장에 양호한 분양 성과를 시현하고 있는 것으로 파악된다. 김해 대동첨단산업단지(보증 규모 5,355억원) 분양률은 70%, 마곡 CP4(보증 규모 3,592억원) 분양률 100% 등으로 양호한 분양대금 유입이 기대된다.

다수 사업지가 초기 단계로 사업 진행 단계에 따라 우발부채가 확대될 수 있다. 향후 사업장 성과에 대한 관찰이 필요하다.

태영건설은 자회사인 인제스피디움에 대해 1,401억원의 지급보증을 제공하는 한편 매년 자금 지원을 지속하고 있다. 인제스피디움은 2013년 영업을 개시했지만 저조한 이용률로 손실이 누적되고 있다. 향후에도 재무 지원이 이어질 것으로 예상되는 점은 부담 요인이다.

태영건설은 2022년 11월 특수관계인에 대한 2건의 채권 매수와 1건의 자금대여를 공시했다. 최근의 유동성 경색에 일부 영향을 받고 있는 것으로 추정된다. 단, 금액이 크지 않고 정부의 유동성 지원 등을 감안하면 단기간 내 유동성으로 인한 신용 이벤트의 발생 가능성은 높지 않을 것으로 예상된다.
(공문주 유안타증권 연구원)



장태민 기자 chang@newskom.co.kr