[뉴스콤 장태민 기자] 유안타증권은 5일 "금융당국의 시장안정조치 발표, 금융사 재무 현황에 대한 감독 강화 등 시장 안정 의지를 감안하면 부동산PF가 리스크가 단기간 내 시스템 리스크로 확대될 가능성은 높지 않다"고 분석했다.

공문주 연구원은 "증권사가 신용이나 유동성을 공여한 유동화증권 대부분 금리는 상승했으나 차환은 이뤄지고 있는 것으로 파악된다"면서 이같이 진단했다.

단기적으로 유동성이 부족한 증권사는 제2채안펀드 등의 자금 집행이 시작되며 일부 부담을 덜 수 있을 것으로 예상했다.

증권사 보증 PF-ABCP 매입프로그램은 2022년 11월 24일 약 3,000억원 매입을 개시했다.

문 연구원은 "총 5개 증권사가 프로그램을 신청했으며 전액 매입한 것으로 파악된다. 부동산 경기 둔화로 우발부채의 부실 위험이 높아지는 점은 향후 자산건전성에 부담 요인"이라며 "브릿지론과 중·후순위 PF의 손상 가능성이 높아지고 있다"고 진단했다.

재무지표의 손상 이외에도 평판 저하로 인한 사업 기반 훼손 가능성도 존재하고 참여 사업장 성과에 따라 신용도가 변동할 것이라고 관측했다.

증권사들은 2020년 이후 부동산 PF 등에 대한 신용공여를 확대했다. 부동산 호황에 따라 신용리스크를 부담하는 한편 단기 조달로 이익을 극대화했다. PF 사업을 확대하는 과정에서 우발부채를 감안한 수정 NCR 및 조정유동성비율이 하락하는 추세를 보이고 있다.

문 연구원은 "증권사 자본 규모에 따라 저하 정도는 상이한 모습"이라며 "자본 규모가 큰 대형사일수록 사업 포트폴리오가 다양하게 구성돼 있어 비교적 일정한 수준에서 지표가 유지되는 것으로 추정된다"고 밝혔다.

소형사는 IB 사업 확장 과정에서 우발부채가 빠르게 증가하며 지표가 상대적으로 가파르게 저하된 것으로 추론했다. 이제는 우발부채의 현실화와 레버리지의 역습을 준비해야 한다고 조언했다.

■ 증권사들 유동성 위기 감내 가능

부동산PF는 특정 부동산 개발사업의 미래 분양수익 등을 바탕으로 자금을 조달하는 방식이다. 분양을 통해 발생하는 현금흐름으로 공사비, 사업비 등 소요자금을 충당하고 대출을 상환한다. 사업성이 저하되거나 분양성과가 저조한 경우 상환이 원활히 이루어지지 않을 수 있다

분양대금의 권리 확보를 위해서는 개발 부동산의 준공이 전제돼야 한다. 이에 따라 PF구조에서는 공사비 지급 여부 혹은 시행사의 의무이행 여부와 관계 없이 건설사의 책임으로 계약기간 내 건축물을 준공하는 책임준공 의무를 부여한다.

차주인 시행사의 신용도가 열위에 있기 때문에 사업비 확보를 위해 시공사 연대보증, 채무인수, 자금보충 등의 신용보강을 제공하기도 하며, 증권사가 매입보장이나 매입확약 등의 의무를 부담하는 경우가 대부분이다.

신용보강을 제공한 건설사와 증권사는 PF 사업 단계에 따라 다양한 위험에 노출된다. 최근 레고랜드 사태 이후 불거진 리스크는 토지브릿지나 본 PF 실행 이후 나타나는 차환 위험이었다.

공 연구원은 "이는 사업 기간은 1에서 3~4년으로 기간이 긴 데 비해 자금조달을 단기로 하면서 만기가 불일치하게 돼 나타난다"면서 "긴축 리스크, 부동산 경기 둔화 등의 우려가 함께 부각되며 부동산 PF 유동화증권 시장에 자금 경색이 발생했다"고 지적했다.

그는 "각 건설사와 증권사는 높은 금리를 부담하고 있으나 채안펀드, 산은 매입 프로그램 등 각종 지원 정책들을 통한 정부 노력으로 차환은 이뤄지고 있는 것으로 파악된다"면서 "개별 회사들의 자체적인 리스크 관리 체계 및 유동성 여력을 감안하면 대부분은 이번 유동성 위기를 감내할 수 있을 것"이라고 전망했다.

다만 중장기적으로 자산건전성에 대한 모니터링이 필요하다고 밝혔다. 리스크가 주로 부각되는 시기는 브릿지론에서 본PF 로 전환되는 시점과 본PF가 종료되는 시점이다.

공 연구원은 "본PF로의 전환 시점에 사업성이 저하되거나 준공시점 분양률이 미진한 경우 각 대출의 만기연장, 본 PF 혹은 담보대출로의 전환 등이 원활하게 이뤄지지 않으며 유동성 및 자산건전성 등에 부담으로 작용할 수 있다"고 내다봤다.











장태민 기자 chang@newskom.co.kr