[뉴스콤 장태민 기자] 국제금융센터는 16일 "선진국 중앙은행들의 가파른 금리인상에 따라 주택가격이 급격하게 하락할 경우 2023년 이후 인플레이션 압력은 줄어들겠지만 경기 침체 위험은 가중될 수 있을 것"이라고 관측했다.

국금센터의 박진혁 연구원은 "2020년 이후 가파른 상승세를 보이던 선진국 주택가격이 최근 중앙은행들의 통화긴축 가속화와 맞물려 하향 움직임을 보이고 있다"면서 이같이 진단했다.

주요 선진국 주택가격은 국가별로 다소 차이는 있으나 올해 1분기를 전후해 상승 모멘텀이 약화됐다.

■ 모기지 금리 상승으로 주택가격 하락 압력 지속 가능성

주택가격 하락과 금리인상에 다른 채무비용 증가는 가계소비 감소로 이어진다. 이는 경제 선순환을 제약하는 부담요인으로 작용한다.

산업적인 측면에선 건설 및 부동산 서비스 부문 위축이 동반되면서 GDP 하방 압력 심화로 연결된다.

캐피탈 이코노믹스는 주택경기 침체에 따라 주택 건설투자가 10~20% 줄어들 경우 선진국 GDP의 0.5~1% 감소 가능성이 있다고 진단했다.

박진혁 연구원은 다만 "모기지 대출의 질적 개선, 높은 가계저축률, 양호한 노동시장 및 주택 부족 여건 등을 감안할 때 선진국들의 주택시장 경착륙 리스크가 과거에 비해서는 크지 않을 수 있다"고 했다.

금융위기 이후 유럽에서는 모기지 대출의 변동금리 비율이 크게 낮아졌으며 미국에서는 고신용자 비율이 두배 이상 증가했으며 레버리지 수준도 2007~2008년 당시에 비해 완만해졌다는 것이다.

아무튼 과거 경험에 비춰볼 때 물가와 금리 상승에 따른 가계부담 증가와 글로벌 경제 불확실성 등으로 주택 수요 감소세가 이어지면서 내년 중 선진국 주택가격 하방 압력이 본격화할 소지가 있다는 전망이 상당하다.

박 연구원은 "주요국들의 고강도 통화긴축에 따른 모기지 이자율 상승 등이 주택수요의 부담요인으로 작용하여 가격 하락으로 이어질 가능성이 있다"며 "금리 인상에 따른 영향이 시차를 두고 나타나면서 2023~2024년에 걸쳐 주택가격 하향 동조화 현상이 보다 뚜렷해질 가능성도 거론되고 있다"고 밝혔다.

그는 특히 "주택수급, 펀더멘털에 비해 주택가격이 지나치게 과대평가 돼 있는 국가들이 버블 붕괴 위험에 크게 노출돼 있다"고 평가했다.

UBS는 '부동산 버블지수'를 산정하면서 캐나다, 독일, 스위스, 오스트리아 등을 고위험군(지수 1.5 초과)으로 분류한 바 있다. 이 지수는 GDP 대비 부동산담보대출 비율, 소득 대비 주택가격 비율 등 5개 변수를 토대로 전 세계 25개 주요 도시의 주거용 부동산 버블 위험을 수치화한 것이다.

반면 미국 주요도시 등의 위험도는 가계의 부(Wealth) 증가 등으로 상대적으로 낮게 형성돼 있다.

■ 주요 선진국 집값 상승세 둔화 정도는...

올해 각국 인플레이션율 급등으로 명목 가격에 비해 실질 가격의 하락폭이 더욱 두드러졌다. 높아진 금리가 주택 수요에 타격을 입혔다.

미국에선 최근 모기지 금리 급등(22년 1월초 3.3%→11월 중 6.9%, 30년 만기 기준)에 따른 영향이 수요에 파급되면서 올해 2분기 이후 주택가격 상승세가 둔화하는 모습이 나타났다.

미국은 대부분의 모기지 상품이 30년 만기 고정금리로 운용되고 있어 단기 대출 비중이 높은 국가들에 비해 신규 수요가 위축되는 양상을 보이며 단독주택을 중심으로 거래량 및 착공 건수가 2020년 2분기 이후 최저수준으로 줄었다.

미국 주택시장 체감지표인 전미주택건설업협회(NAHB)의 주택시장지수는 금년 들어 빠르게 하락(1월 83→10월 38)하며 50선을 크게 하회한 상태다.

박 연구원은 "미국 주택가격 상승률은 3월을 고점으로 둔화세가 이어지다가 8월 들어 둔화폭이 사상 최대치를 기록했다"고 밝혔다.

전년비 상승률은 7월 +15.6%에서 8월 +13.0%로 2.6%p 둔화됐다. 전월비로는 2019년 1월 이래 처음으로 마이너스 전환한 후 하락세 지속했다. 6월 0.6% 오른 뒤 7월 엔 0.5%했으며, 8월 들어선 낙폭을 1.1%로 키웠다.

영국에서도 고강도 통화긴축 지속에 따라 모기지 금리가 가파르게 오르면서 주택가격 상승률이 큰 폭으로 둔화됐다.

최근 대규모 감세를 주요 골자로 하는 예산안 발표(9.23일) 이후 모기지 금리 급등과 금융기관들의 대출 중단까지 이어지면서, 함께 추진된 인지세 부과기준 완화(주택가격 12.5만→25만 파운드 이상)에 따른 수요 촉진 효과를 제약했다.

영국의 경우 미국과 달리 모기지 대출 대부분이 단기(2년 또는 5년)로 운용되고 있어 만기도래 시 조건 재설정에 따른 차입 비용 증가로 추가 수요 등이 제한됐다.

주택가격 상승률(9월+9.5%→10월+7.2%, yoy)은 점차 둔화폭이 커지면서 3월(+14.3%) 고점대비 절반 수준으로 낮아졌다. 전월비로는 10월 -0.9%로 2020년 6월 이래 최대 낙폭을 기록했다.

유로존에선 ECB 통화긴축에 따른 모기지 금리 상승과 경기침체 우려 등으로 주택수요가 감소하면서 일부 국가들의 실질 주택가격 상승률이 마이너스로 전환됐다.

Deloitte 서베이에 따르면, 유로존 모기지 대출 순수요는 금리 상승 영향과 소비심리 위축에 따라 2분기에 감소로 전환됐다. 최근 모기지 금리가 2016년 2월 이후 최고치를 기록(9월 2.44%)하는 등 상승세가 이어짐에 따라 수요 하방압력이 지속적으로 확대됐다.

역내 주요국 상황을 보면 독일(Q1 +5.5%→Q2 +2.4%, yoy), 프랑스(+3.2%→+1.4%) 등 많은 국가에서 실질 주택가격 상승폭이 크게 축소됐으며, 특히 벨기에(-1.4%→-2.8%), 이탈리아(-1.1%→-1.6%), 스페인(+0.6%→-1.0%) 등은 상승률이 마이너스를 기록했다.

일본은 서구 선진국들과 다른 모습을 보이고 있다.

박 연구원은 "일본의 경우 완화적 통화정책 지속에 따른 저금리 여건 등이 견조한 주택수요를 뒷받침하면서 가격 상승 모멘텀이 비교적 양호했다"고 전했다.

통화긴축을 강화하고 있는 여타 주요국들과는 달리 여전히 완화 기조를 유지하면서 모기지 금리수준 등 주택시장에 우호적인 여건이 지속되고 있다고 평가했다.

주택가격 상승률은 4월을 고점으로 다소 둔화하다가 최근 일부 반등(22년 4월 +10.2%→6월 +7.7%→7월 +8.4%, yoy)했다.

특히 엔화 약세가 동반되면서 수입 자재비 급등, 외국인들의 주택수요 증가 등이 상승유인으로 작용했다. 다만 주택공급 증가(23년 잉여 주택수는 약 1000 만채 추산, Nomura) 및 인구 감소세 등은 하방요인으로 꼽히고 있다.

■ 금리인상 효과 감안시 내년 이후 집값 하락 본격화 가능성

박 연구원은 "미국과 영국 사례 등에서 '급격한 금리 상승과 주택가격 하방 움직임'간 유의미한 인과성이 나타났고 양자간 시차 효과도 존재했다"고 소개했다.

지난 25년간 미국과 영국의 금리 급등기 사례를 분석해본 결과 주택가격 하방압력이 대부분 증가했다고 분석했다.

미국과 영국은 전년동월비 모기지 금리 상승폭이 2개월 연속 85bp 이상이었던 기간이 각각 5차례였으며, 이 중 한 차례씩을 제외하고 주택가격 상승률이 모두 둔화됐다고 했다.

과거 데이터 기반 학계 연구 결과 등에 따르면 금리 상승기 주택가격은 후행하는 경향이 짙었다고 소개했다.

박 연구원은 "BIS 자료에 따르면, 주요국에서의 금리 변동 시 1년 이상의 시차를 두고 실질 주택가격이 음의 상관관계를 보이는 것으로 나타났다"며 "ECB는 모기지 금리가 1%p 상승하면(다른 조건 동일 시) 2년 후에 유로존 주택가격이 약 5% 하락했다"고 밝혔다.

그는 "경험적으로 물가 및 금리 상승에 따른 가계부담 증가와 글로벌 경제 불확실성 등은 주택수요 감소로 이어졌다. 따라서 23년 중 선진국 주택가격 하방압력이 본격화할 소지가 있다"고 관측했다.















장태민 기자 chang@newskom.co.kr