[뉴스콤 장태민 기자] 키움증권은 19일 "저축은행, 여전사, 증권사, 새마을금고 등이 보유한 부동산PF 부실화 위험이 높다"고 진단했다.

서영수 연구원은 "부동산 PF의 구성을 볼 때 위험이 큰 비아파트 PF 비중이 절반을 상회하는 것으로 추정된다"면서 이같이 밝혔다.

시장에선 기타주택, 상업용 부동산, 물류 PF 등 비아파트 부동산의 부실화 위험이 상대적으로 높은 것으로 평가받고 있다.

금융사들 중에선 저축은행, 증권, 여전사의 경우 비아파트 비중이 상대적으로 더 높다.

서 연구원은 "저축은행 PF의 84.5%가 비아파트 부동산 PF이며, 증권도 75%에 달하는 것으로 나타났다"고 밝혔다.

부동산 PF의 경우 사업의 특성상 만기가 단기인 사업의 비중이 상대적으로 높다.

서 연구원은 "부동산 PF는 1년 이내 만기 사업이 34.9%를 차지하며 브리지론의 경우 82.8%를 차지한다"며 "상대적으로 자체적 유동성 위험이 큰 A등급 및 비은행계 캐피탈사의 만기 리스크가 상대적으로 높다"고 평가했다.

그는 "A등급 캐피탈사의 경우 1년 이내 만기가 46.5%, 비은행계 캐피탈의 경우 45%에 달한다"고 지적했다.

PF는 새마을금고나 상호금융에게도 상당한 부담이 될 것으로 분석했다.

그는 "새마을금고 부동산 PF잔액은 2022년 3월말 기준 38.4조원으로 보험사에 이어 두번째로 많은 규모"라며 "신협, 농협 등까지 포함할 경우 부동산 PF 규모는 전체 금융회사 중 가장 많은 것으로 추정된다"고 밝혔다.

그는 "새마을금고는 비주택 부동산 대출 및 PF 부실화 위험이 높아지자 대출 기준을 강화했다"면서 "새마을금고 부동산PF 연체율 6.3% 수준으로 여타 여신 대비 높다"고 평가했다.

■ 새마을금고 등 포함시 PF규모 200조원대

최근 부동산 시장 침체 속에 금리가 오르면서 부동산 PF의 위험을 지적하는 목소리가 높아졌다.

한은, 금감원 등 금융당국이 PF 리스크를 거론하고 나섰으며, 금융시장에서도 PF를 우려하는 목소리가 높아졌다. 최근 레고랜드 사태를 겪은 뒤 향후 PF가 금융 부실의 뇌관이 될 수 있다는 평가마저 나오는 상황이다.

서 연구원은 PF에 대한 우려가 커진 이유로 금리 상승에 따른 수요 감소, 그에 따른 공급 과잉이라는 환경 변화가 영향을 미치는 것이라고 진단했다.

서 연구원은 우선 "부동산 투기수요, 과소비성 수요 증가로 공급 부족 문제가 부각되면서 주택 공급이 후행적으로 급증했다. 22년 분양 예정인 아파트는 수도권 기준으로 24.9만호로 2016년 이후 가장 많은 것으로 추정된다"며 "금리 상승, 대출 규제 영향으로 실수요를 설명하는 전세수급지수는 큰폭 하락한 상태"라고 지적했다.

그는 "가계대출 순증과 전세수급지수가 높은 상관관계를 보이는 등 공급 부족 문제는 공급 보다는 수요의 변화 탓임을 방증한다"고 밝혔다.

공급 부족사태에서 공급과잉 국면에 진입하자 아파트 청약 경쟁률은 큰 폭으로 하락했다고 밝혔다.

서 연구원은 "아파트 청약 경쟁률은 2021년 9월 52:1에서 2022년 9월 2:1로 하락(수도권 기준)했다"며 "금리 상승 등으로 아파트 수요가 급감하면서 아파트 미분양도 동반해 급증했다"고 밝혔다.

지방의 경우 1년만에 두배, 수도권의 경우 1년만에 세 배가 늘었다는 것이다.

서 연구원은 "공급 물량이 증가하면서 신규 건축 부동산 대상인 부동산 PF시장이 2008년 80조원 수준에서 2022년 6월 152조원으로 증가했다"면서 "새마을금고, 신협, 상호금융 등을 포함할 경우 전체 부동산 PF는 200조원~250조원대에 달할 것"이라고 추정했다.

그는 "보험사가 가장 많으며 증가율로는 여전사(캐피탈사), 저축은행 등이 높은 것으로 나타났다"며 "전체적으로 은행 비중은 낮아진 반면 증권, 여전사, 저축은행 등 비은행 비중이 높아진 상황"이라고 덧붙였다.













장태민 기자 chang@newskom.co.kr