[뉴스콤 장태민 기자] 국제금융센터는 19일 "코로나19 이후의 주택가격 상승폭이 2008년 금융위기 수준에 버금간다는 점을 감안하면 주택시장 조정 가능성 및 그에 따른 부정적 영향에 유의할 필요가 있다"고 밝혔다.

국금센터는 "실질 주택가격이 큰 폭의 하락세를 보인 2006년~2012년은 조정 이전에 지나치게 높은 가격상승세를 보였다는 점에서 최근의 상황과 유사하다"면서 이같이 밝혔다.

강봉주 연구원은 "미국 주택시장 조정 시 실물과 금융 양 측면에서 모두 부정적 영향이 나타날 수 있다"고 관측했다.

■ 주식, 채권 조정에도 견고했던 미국 주택시장...향후 전망 엇갈려

최근 미국의 금리인상, 경기침체 우려 등으로 향후 미국 주택시장이 조정에 진입할지에 대한 관심이 증가했다.

주식 및 채권과 달리 주택시장은 집계 시차를 감안하더라도 여전히 상승세를 지속 중이다. 다만 지금은 변화가 올지 주목을 받고 있다.

주식은 최근 회복했지만 연초 이후 20% 하락하기도 했으며, 채권 금리는 올해 들어 큰폭으로 올랐다.

하지만 미국의 기존주택가격지표는 올해 들어서도 상승세를 지속하는 중이다.

전미부동산중개업협회 기존주택 거래중간가격은 6월까지 15.9% 뛰었으며, 전년비로는 13.3% 오른 상태다.

미국 인구조사국 신규주택 거래중간가격은 5월까지 상승세를 보이다 6월 큰 폭으로 하락했다. 하지만 전년비로 보면 7.4% 올랐으며, 기존주택(510만건)보다 거래건수가 크게 부족(59만건)하다는 문제점이 있다.

미국 주택시장에 대한 전망은 기관마다 상이하다.

골드만삭스는 "주택부담지수는 모기지 금리 급등으로 인해 1996년 이후 최악의 수준까지 악화됐다"면서 "다만 변동금리 대출비율이 낮고 주택 공급이 부족하기 때문에 단기적으로 가격 하락을 예상할 근거는 거의 없다"고 주장했다.

캐피탈 이코노믹스는 반면 "모기지 금리가 6%를 상회함에 따라 미국 주택가격이 내년 중순까지 5% 가량 하락할 가능성이 있다"고 분석했다.

■ 미국 명목주택가격 거의 떨어지지 않는다...주택가격 예측에 유용한 지표는?

미국 주택가격 조정여부는 주택경기·금융시장 등의 경로를 통해 경기침체와 밀접하게 연관된다.

1975년 이후 사례를 볼 때 미국의 명목 주택가격 조정 사례는 2008년 금융위기를 제외하면 전무했다. 주택가격의 조정은 통념과 달리 잘 오지 않는다는 것이다.

강 연구원은 "명목으로 보면 미국 주택시장은 다른 자산군과의 상관성 및 변동성이 낮았다"면서 "향후 미국 주택시장 조정이 없을 것으로 예측하는 기관들은 이와 같이 미국 주택시장이 다른 자산시장과 별개의 움직임을 보인다는 점을 강조하고 있다"고 밝혔다.

하지만 실질지수로 보면 3차례의 조정 사례가 존재한다고 밝혔다. 강 연구원이 분석한 결과를 보면 실질 주택가격 하락 국면은 ①`79.8~`82.11월, ②`89.8~`93.3월, ③`06.7~`12.3월 등 세 차례였다.

보통 경제주체들은 명목 가격을 기준으로 판단하는 화폐 환상(money illusion)을 가지고 있어 명목 변수도 중요한 분석의 대상이다. 하지만 예측력 분석에 있어 물가 요소 제거를 위해 실질 가격을 사용할 필요가 있다고 밝혔다. 명목 가격을 변수로 사용할 경우 조정 사례는 1건에 불과하기 때문에 예측의 신뢰도가 크게 낮아지는 문제도 있어 실질 가격을 대상으로 분석할 필요가 있다고 했다.

강 연구원은 "임계-신호 접근법에 의하면 미국 주택시장 조정 진입에 대해 금리인상폭의 예측력(향후 1년 이내)이 가장 높은 것으로 나타난 반면, 실질 GDP 등은 예측력이 낮은 후행적인 지표였다"고 밝혔다.

특정 수준 이상의 美 금리인상폭은 이후 1년 이내의 美 주택시장 조정 진입을 예측하는 데 가장 예측력이 높았던 지표라고 설명했다.

특히 누적 인상폭과 12개월 인상폭의 경우 美 주택시장 조정을 예측하는데 유용했다고 소개했다. 누적 인상폭 325bp, 6개월간 인상폭 100bp, 12개월간 인상폭 175bp가 최적임계치라고 했다.

금리인상폭 등이 '최우수' 지표라면 신규주택착공(raw), 명목 GDP(yoy) 호황, 30년 모기지 금리(raw, 6·12개월 변화폭)는 '우수'한 지표였다고 밝혔다.

강 연구원은 "신규주택의 착공건수는 주택시장의 과열을, 명목 GDP(yoy)의 경우 경제의 과열을 의미한다는 점에서 유용하다"면서 "고정 모기지금리는 주택 구입 부담을 직접 나타내는 지표"라고 밝혔다.

실업률, CPI(yoy, mom 및 3개월 이동평균), 신규주택공급, 신규주택거래, 신규주택착공(6개월 및 12개월 변화폭) 등 대다수의 지표들은 주택가격 조정 진입을 전망하는데 있어 무작위보다 약간 낮은 예측력을 보유한 것으로 분석됐다고 밝혔다.

실질 GDP(qoq, 반기, 연간)는 주택 조정시점보다 성장률 변화 시점이 후행한다는 점을 알려줬다고 소개했다. 금리인상 개시 및 종료 시점은 조정 진입과 무관하거나 후행해 유용성이 낮았다고 밝혔다.

주택시장 조정 예측지표 동향을 보면 현재 8개의 최우수 및 우수지표 중 6개가 이미 임계치를 돌파한 상황이며, 예측력이 가장 뛰어난 누적 금리인상폭은 돌파 가능성이 상당하다고 평가했다.

예컨대 누적 금리인상폭(임계 325bp, 현재 225bp)의 경우 현재 Fed Fund 선물시장에 내재된 최종 인상 예상폭은 360bp(`23.3월)이며, 325bp는 올해 12월에 돌파할 것으로 예상되고 있다.

6개월 금리인상폭(임계 100bp, 현재 225bp), 12개월 금리인상폭(임계 175bp, 현재 225bp), 명목 GDP(yoy)(임계 7%, 현재 9.3%), 모기지금리 6개월 변화(임계 46bp, 현재 150bp), 모기지금리 12개월 변화(임계 74bp, 현재 230bp)는 이미 돌파한 상태라고 밝혔다.

반면 일시 돌파로 볼 수 있는 지표로 신규주택착공(임계 179.8만건, 현재 144.6만건, `22.4월 180.5만건)이 있다고 밝혔다.

모기지금리(Raw)(임계 10.2%, 현재 5.6%)는 미돌파가 예상된다고 했다.

■ 주택가격 급등 뒤의 급락 사례 연출할까

강 연구원은 "코로나19 이후의 주택가격 상승폭이 2008년 금융위기 수준에 버금간다는 점을 감안하면 주택시장 조정 가능성 및 그에 따른 부정적 영향에 유의할 필요가 있다"고 밝혔다.

급속한 금리인상, 주택 및 경제 과열 등이 주택가격 조정을 선행했으며, 현재 이미 대부분 임계치를 넘어섰다는 점은 리스크 관리 관점에서 주목할만한 부분이라고 진단했다.

그는 "실질 가격 조정이 도래하더라도 미국의 주택 공급 부족 상황 등으로 인해 1979년, 1989년과 같이 명목 가격 보합세에 그칠 수도 있으나, 특히 우려되는 부분은 현재의 주택가격 상승폭이 매우 높다는 점"이라고 밝혔다.

실질 주택가격이 큰 폭의 하락세를 보인 2006년~2012년은 조정 이전에 매우 높은 가격상승세를 보였다는 점에서 여타 조정사례(1979년, 1989년)와 차이가 있다는 것이다.

강 연구원은 "과거 실질주택가격 상승과 하락 사이클을 살펴보면 직전 상승세가 높을수록 조정이 큰 경향을 나타냈다"고 밝혔다.

2012년부터 현재까지의 실질주택가격 상승폭(+69.4%)은 1997~2006년(+73.2%)과 비슷한 수준임에 유의할 필요가 있다는 것이다.

아울러 미국 주택시장 조정 시 실물과 금융 양 측면에서 모두 부정적 영향이 나타날 수 있다고 밝혔다. 특히 실물경제의 경우 주택가격 조정에 따른 주택경기 침체가 1979년 사례와 같이 더블딥(double dip)에 일조할 수 있다고 관측했다.

그는 "금융 부문에서는 각종 스트레스 테스트로 볼 때 美 주택시장 조정이 2008년과 같은 전방위적 금융위기로 전이될 가능성은 낮으나, 위험자산 회피심리를 강화시키고 여타국의 주택시장 심리에도 부정적 영향을 끼칠 소지가 있다"고 진단했다.















장태민 기자 chang@newskom.co.kr