[뉴스콤 장태민 기자] 신한금융투자는 18일 "중국 부동산의 수요 회복은 결국 정부의 조치들에 따른 주택구매자들의 신뢰 회복에 달려 있으나 현재까지의 시장 활성화 조치는 큰 성과를 거두지 못하고 있다"고 평가했다.
모승규 연구원은 "중국 주요 28개 도시의 공실률은 평균 12% 수준이며 베이징, 상하이, 선전, 광저우 등의 평균 공실률도 7%에 이르고 있다"면서 이같이 진단했다.
모 연구원은 "중국 은행들의 부동산 관련 익스포저(디벨로퍼 대출, 주택담보대출 등)가 크기 때문에 이는 결국 은행의 자산건전성을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다"면서 "Citi는 중국의 부동산 투자 성장이 10% 감소하면 전체 부실 대출은 28bp 증가할 것으로 보고 있다"고 소개했다.
지난 1~7월 부동산 투자는 6.4% 감소했다. 이는 전체 부실 대출이 18bp 정도 증가했음을 암시하는 것이라고 진단했다.
■ 뜨거운 감자 중국 부동산, 상황은 어떻게 악화됐나
중국 부동산 산업은 GDP의 약 30% 내외를 차지하고 있다. 부동산은 중국 경제의 핵심 섹터다.
중국 공산당과 중앙정부는 지방정부에 경제달성 목표치를 부여해 왔으며, 지방정부는 이를 달성하기 위해 토지 이용권 매각을 통해 재원을 마련하고 디벨로퍼들은 아파트를 대규모로 건설해왔다.
건설 경기 활황에 따른 고용 창출과 건자재 수요 증가는 경제 성장에 크게 기여했으나 자산가격 거품이라는 부작용도 함께 불렀다.
중국 정부는 2020년 8월 부동산업체들에 대한 융자 관리 및 감독을 강화할 목적으로 3개의 레드라인을 발표함으로써 신규대출을 제한하기 시작했다.
3대 레드라인의 주요 내용은 (1)선수금을 제외한 자산부채비율 70% 초과 금지, (2)순부채 비율 100% 초과 금지, (3)유동성부채/현금성자산 100% 초과 금지 등이다.
금융기관들이 대출을 축소하자 디벨로퍼들은 자산 매각을 통해 자금을 확보하려고 했으나, 자산매각보다 자산가격 하락이 빠르게 진행되면서 유동성에 문제가 생기기 시작했다.
중국 정책당국은 올해 초부터 부동산 관련 대출 확대, LTV 비율 상향, 지역별 주택 구매 자격 제한 완화 등을 통해 대응해왔다. 5월에는 5년 만기 대출우대금리(LPR, 주택담보대출 금리와 연동)를 4.45%로 15bp 인하하기도 했다.
정부의 완화적인 조치들로 6월 주택 판매는 일시적으로 회복세를 보이기도 했으나, 7월 중순부터 나타난 수분양자들의 모기지 상환 거부로 다시 하락 폭이 확대됐다.
모 연구원은 "중국 정부의 부동산 규제로 디벨로퍼의 자금 경색 및 디폴트가 발생하면서 아파트 공사 중단으로 이어졌다"며 "중국 부동산 시장은 대부분 선분양 후 완공 전에 주택담보대출 상환이 시작되다보니, 아파트 공사가 중단된 상황 속에서 대출금을 상환해야 하는 사람들이 상환을 거부하기 시작한 것"이라고 밝혔다.
상환 거부 사태는 97개 도시, 319개 사업장(7월 21일 기준)으로 확산된 상태다.
■ 부동산 사태가 키운 은행 리스크
현재 대출 상환이 거부된 금액은 전체 주택담보대출(약 38.9조위안, 2022년 6월말 기준) 대비 제한적이나, 최대 약 2.5조위안(약 482조원, 전체 주택담보대출의 6.4%)까지 익스포저가 확대될 가능성이 있는 것으로 평가받는다.
모 연구원은 "현재 중국 내 4.7조위안(약 908조원) 규모의 주택 건설공사가 중단된 상태이며, 완공을 위해서는 약 1.4조위안(약 270조원)의 자금이 필요하다"고 추산했다.
은행보험감독관리위원회(은보감회)는 각 은행에 적격 부동산 개발사업에 대한 대출을 연장하고, 합리적인 자금 지원에 나설 것을 독려하고 있다.
모 연구원은 "중국 정책당국이 현재 구상 중인 구제금융(유동성 지원)은 단기적으로 디벨로퍼들의 공사 지연을 일부 완화할 수 있으나, 대다수 디벨로퍼들의 만기 도래액에 비하면 충분하지 않을 것"이라고 예상했다.
결국 중국 하이일드(HY) 디벨로퍼들의 부도는 지속될 가능성이 높다고 봤다.
골드만삭스는 올해 중국 HY 부동산 업체들의 연간 부도율이 45%에 이를 것으로 전망하고 있다.
모 연구원은 "중국계 은행들과 채권투자자들 역시 상대적으로 재무건전성이 준수한 디벨로퍼들에게 선별적으로 투자할 것"이라며 "중국 부동산의 수요 회복은 결국 정부의 조치들에 따른 주택구매자들의 신뢰 회복에 달려 있으나, 현재까지의 시장 활성화 조치는 큰 성과를 거두지 못한 상황"이라고 평가했다.
중국 주요 28개 도시의 공실률은 평균 12% 수준이며 베이징, 상하이, 선전, 광저우 등의 평균 공실률도 7%에 이르고 있다. 중국 은행들의 부동산 관련 익스포저(디벨로퍼 대출, 주택담보대출 등)가 크기 때문에, 이는 결국 은행의 자산건전성을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다.
Citi는 중국의 부동산 투자 성장이 10% 감소하면 전체 부실 대출은 28bp 증가할 것으로 보고 있다. 지난 1~7월 부동산 투자는 6.4% 감소했는데, 이는 전체 부실 대출이 18bp 정도 증가했음을 암시하는 것이다.
중국계 은행들은 모기지 지급 유예와 디벨로퍼 금융 지원 등을 통해 부동산 시장을 지원해왔다. 상대적으로 부동산 익스포저가 크고, 유사시 시장파급력이 있는 5대 은행(ICBC, CCB, ABC, BoC, BoCom)의 관련 리스크 등도 금융시장이 주시한다.
모 연구원은 "올해 2분기 중국계 은행의 전체 부동산 관련 대출은 전년동기대비 4.4% 증가했으며, 부문별로는 주택담보대출이 6.2% 증가, 디벨로퍼 대출이 0.2% 감소했다"고 지적했다.
직전 분기와 비교해보면, 전체 부동산 대출은 0.2% 감소(주택담보대출 0.1% 증가, 디벨로퍼 대출 0.6% 감소)했다. 지난 4월부터 이어진 중국 정부의 부동산업계 지원 압력에도 불구하고 은행들이 대출 확대에 조심스러운 태도를 유지하고 있는 것이다.
모 연구원은 그러나 "최근 대출상환 거부 사태와 함께 정부의 압박이 강해지면서 담보를 제공할 수 있는 디벨로퍼들에 대한 대출 확대와 공사가 중단된 프로젝트의 주택담보대출 상환유예 가능성은 더욱 높아졌다"고 밝혔다.
그는 해외금융사들의 추정치를 종합해보면, 전체 주택담보대출금의 6%~7%, 약 2.4~2.7조위안이 위험에 노출돼 있는 것으로 파악했다.
이는 중국 5대 은행의 대손충당금 합계(2.5조위안, 1Q22 기준)와 비슷한 수준이다. 특히 중국 내 개인금융 비중(약 50% 내외)이 높은 농업은행(ABC)은 이미 가장 많은 대손충당금(7,221억위안)을 적립해놓은 상태다.
모 연구원은 "중국 부동산 시장의 침체가 은행들의 시스템 리스크로 전이될 가능성은 아직까지 높지 않다"고 판단했다.
은행들의 NPL 비율 수준(평균 1.4% 내외)과 자본 여력을 함께 고려했을 때, 잠재적인 신용 손실에 대한 충분한 흡수능력을 보유하고 있다는 것이다.
현재 중단된 프로젝트 완공을 위한 추가 필요자금(1.4조위안)은 5대 은행 총 자본(11.9조위안)의 12%에 해당하며, 교통은행(BoCom)을 제외한 모든 은행이 11%를 상회하는 CET1 비율(=보통주자본/위험가중자산)을 유지하고 있다고 밝혔다.
중단된 주택건설공사 완공을 위해 은행들이 자금지원을 늘리더라도, 이에 상응하는 자본 버퍼를 확보하고 있다는 의미다.
모 연구원은 다만 "주택담보대출 상환 거부 사태 추이, 디벨로퍼들에 대한 금융지원 확대 등은 지속적인 모니터링이 필요한 부분"이라며 "은행 수익성과 자산건전성 저하에 대한 우려는 여전히 남아있다"고 평가했다.
■ 중국계은행, 국내 지점은 문제 없을까
외국계 은행 국내지점의 자본금은 갑기금(Capital A)이다. 본점이 공급하는 자금은 여기에 적립된다. 해외지점이 재무적으로 어려움을 겪는다면, 일차적으로는 본점이 갑기금을 늘려주는 방식으로 대응할 수 있다.
만일의 사태를 대비해 중국계 은행 본점이 부실화할 경우 중국계 은행의 국내지점에 예치된 예금은 어느 정도까지 보호될 수 있을지도 따져볼 필요가 있다.
국내 지점을 둔 외국계 은행의 유형은 크게 두 가지로 나뉜다.
첫째, 외국계 자본이 최대 주주로서 우리나라 현지법인으로 영업하는 곳이다. 현지법인에 해당하는 외국계 은행들은 대주주만 외국인일뿐 운영에 있어 국내 은행과 차이가 없으며, 본사와 계약에 의한 단독 거래가 이루어져 손익 발생도 독립적이다. 따라서 해외 본점이 파산하더라도 예금 고객에게 직접 피해는 없다.
둘째, 단순 지점으로 전반적인 경영권은 외국에 두고 지점으로 활동하는 곳이다. 중국계 은행들은 여기에 해당하며, 예금자보호법에 의해 5,000만원까지 예금이 보호되지만 그 이상은 100% 보장이 어려울 수 있다.
은행법(제46조)과 은행업감독규정(제38조)에 따르면, 해외 본점 파산 시 국내 지점은 영업정지 상황이 되고, 여·수신 업무와 자산 처분 등이 일시 중단되면서 예금자보호법이 일부 발효된다. 5,000만원 이상의 예금자는 보호금액 초과액이 채권으로 전환되어 파산절차에 따른 배당을 받게 되는데, 국세, 세금, 급여채권 다음으로 지급 우선순위가 부여되기 때문에 지급이 100% 보장되지는 않는다.
모 연구원은 그러나 "중국계 은행 본점이 부실화하더라도 국내지점의 예금 보호에 대한 우려가 크지 않다"면서 "그 이유는 중국 정부의 개입 및 지원가능성에 있다"고 밝혔다.
중국 정책당국은 규제산업으로서 은행업의 중요성을 강하게 인식하고 있다. 따라서 정부기관 지분율이 높은 5대 은행 본점이 파산 절차를 밟게 될 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있다는 것이다.
글로벌 신용평가사들 역시 중국계 은행에 대해 정부의 지원가능성을 높은 수준으로 반영하고 있다. Moody’s의 경우, 중국 4대 은행(ICBC, CCB, ABC, BoC)에 중국 정부와 동일한 신용등급(A1)을 부여하고 있다. 이는 과거에 중국 정부가 위기 시 부실채권 매입, 출자, 유동성 지원 등을 통해 은행업을 전폭적으로 지원했던 경험을 반영한 것이다.
1990년대 말 대형 국유은행들이 부실화하자 중국 정부는 4대 자산관리공사를 설립해 공적자금 투입으로 은행들을 회생시킨 바 있다. 1999년 당시 ICBC, CCB, ABC, BoC 등 4대 은행의 부실대출은 총 3.2조위안(약 618조원) 규모였다.
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자료: 신한금융투자
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이미지 확대보기장태민 기자 chang@newskom.co.kr