[뉴스콤 장태민 기자] 신한금융투자는 9일 "중국의 부동산 리스크는 위험하지만 통제 가능하다"고 밝혔다.

신승웅 연구원은 "중국 당국의 부동산 시장 안정화 의지는 분명하다"면서 이같이 진단했다.

7월 한달간 62개 도시에서 발표한 부동산 부양책만 70여 개에 달하며, 주택담보대출 금리 인하, LTV 확대, 주택 구매요건 완화(사회보험 납부기간 축소) 등 실수요를 자극할 수 있는 카드들이 나왔다고 밝혔다.

신 연구원은 "당국이 약속한 것처럼 공사 재개와 주택 인도가 보장되면 민간의 투자심리는 충분히 돌아 설 수 있다"며 "우호적 정책 여건 하에서 4분기 부동산 경기는 회복세에 진입할 것"이라고 전망했다.

부동산은 하반기 중국 경제의 핵심 변수로 꼽힌다. 부동산 관련 산업이 중국 GDP에서 차지하는 비중은 25%를 상회하고 가계자산에서 부동산 비중은 70%에 달한다.

아울러 시진핑 3연임을 결정짓는 당대회(10월)를 앞두고 당국은 부동산 문제 해결에 총력을 다할 것으로 예상되고 있다.

신 연구원은 이 과정에서 금융시장의 노이즈 요인으로 작용할 여지는 있으나 통제 가능한 영역일 것으로 판단했다.

■ 중국당국, ‘주택 인도 보장’과 ‘부동산 시장 안정화’에 총력

중국 각지에서 수분양자들의 주택담보대출 상환 거부 운동이 확산되고 있다. 디벨로퍼들의 디폴트 여파로 아파트 공사가 중단된 까닭이다. 부동산 리서치 기관 CRIC에 따르면 7월 기준 주택담보대출 상환을 거부하고 있는 아파트 단지는 82개 도시, 235개(전체 시공면적의 5% 수준)에 달한다.

이번 사태의 근본적 원인은 ‘공동부유(共同富裕·다 같이 잘살자)’ 정책에 따른 부동산 규제다.

당국은 3대 레드라인(①선수금을 제외한 자산부채비율<70%, ② 순부채비율<100%, ③현금성자산 대비 단기부채 비율>100%)을 적용해 부적격 디벨로퍼에 강력한 대출 규제를 단행했다. 이에 자금 경색 문제가 불거지며 현재까지 상위 200대 디벨로퍼 중 24개 업체가 디폴트를 선언했다.

신 연구원은 디폴트 기업들의 2021년 계약 판매액은 3.14조위안(한화 600조원)으로 LTV 70% 가정 시 주택담보대출 규모는 2.2조위안(한화 420조원)에 달한다고 분석했다.

중국 주택시장은 90% 이상이 선분양이고 통상 완공까지 2~2.5년이 소요된다.

신 연구원은 "2019년~2020년에 분양한 아파트 중에도 미완공 단지가 존재한다는 점을 고려하면 디폴트에 노출된 주택담보대출 규모는 더 클 것"이라고 내다봤다.

S&P 글로벌 레이팅스는 전체 주택담보대출의 6.4%(2.49조위안), 도이체방크는 7%(2.72조위안)가 위험에 노출됐다고 추정했다.

신 연구원은 "현재 위험에 노출된 주택담보대출이 2.5조위안이라고 가정하면 이는 전체 주택담보대출의 6.43%, 전체 위안화대출의 1.21% 수준"이라며 "추가 확산을 적절히 통제한다면 금융 시스템 충격으로 이어지지 않을 것"이라고 판단했다.

중국 당국은 심각성을 인지하고 적극적인 해결 의지를 내비친 상태다. 7월 말 정치국회의에서 처음으로 ‘주택 인도 보장’을 언급했고 정책 수단을 총동원해 부동산 시장을 안정화할 것을 약속했다.

중국 당국이 디벨로퍼 유동성 지원을 위해 1조위안 규모의 구제금융 방안을 추진 중이라는 보도도 있었다.

은행보험감독위원회(은보감회)도 시중은행들에 1) 적격한 부동산 프로젝트에 한해 대출 확대, 2) 디벨로퍼 자금 지원, 3) 주택담보대출 상환 연장 등의 조치를 지시했다.

신 연구원은 "당국 역시 모럴해저드를 우려해 부실 디벨로퍼 전부를 구제하진 않을 것"이라며 "구제금융의 초점은 ‘주택 인도 보장’과 ‘부동산 시장 안정화’이지 방만한 부실 기업 구제가 아니기 때문"이라고 밝혔다.

따라서 디벨로퍼 역시 프로젝트 매각입찰, 우량자산 매각 등 자구책을 마련할 것으로 예상했다.

그는 "중장기적으로 선분양 제도개선(중도금·잔금 도입 등), 분양대금 관리감독 강화 등 체질 개선도 필요하다"고 밝혔다.

이런 중국 당국 노력이 빛을 발하기 위해선 부동산 경기 회복이 필요하다고 밝혔다.

신 연구원은 과거 세 차례의 부동산 하락 사이클을 복기해보면(①'08년 5월~'09년 2월(서브프라임 사태 여파), ②'11년 9월~'12년 5월(8대 부동산 규제), ③'14년 5월~'15년 3월(5대 부동산 규제)) 각 사이클에서 9~11개월 가량 역성장 후 상승 전환했다고 밝혔다.

디벨로퍼 규제로 작년 9월부터 이어진 이번 하락 사이클은 이미 11개월째 지속되고 있다. 5~6월 소폭 회복세를 보이던 주택 시장은 '주담대 상환 거부 확산' 영향으로 7월들어 재차 하락세로 전환했다. 7월 30대 도시 주택 거래량과 거래면적은 각각 11.8만건(-28.2% MoM, -34.4% MoM), 1,294만㎡(-30.1% MoM, -33.7% MoM)에 그쳤다. 100대 부동산 디벨로퍼의 신규 주택 판매액도 전월대비 28.6% 하락했다.










장태민 기자 chang@newskom.co.kr