[뉴스콤 장태민 기자] 임대보증금을 기반으로 한 갭 투자가 가계부채의 뇌관이라는 주장이 제기됐다.

키움증권은 12일 "한국의 가계부채가 상대적으로 더 위험한 이유는 정부 스스로 부채의 정확한 규모를 파악하지 못하기 때문"이라며 주택 임대보증금을 주시해야 한다고 밝혔다.

서영수 연구원은 "전체 부채의 절반에 근접하는 보편적인 부채인 임대보증금, 개인사업자대출이 정부 부채 통계에서 누락돼 있다"면서 "20년 3월부터 작년 7월까지 전체 주택거래 가운데 임대보증금 비중이 52%로 절반을 상회한다"고 밝혔다.

당시 갭투자 거래 비중은 서울이 2020년 36%에서 43%, 수도권이 27%에서 32%까지 상승했다면서 그 위험성을 간과하기 어렵다고 했다.

■ 코로나 후 부채 급증한 한국, 이자부담 더 커질 것

글로벌하게 볼 때 한국은 코로나 사태 이후 가장 부채가 가장 많이 늘어난 나라 중 하나로 평가 받는다.

서 연구원은 "한국은 부채 유발 성장 정책의 결과 전세계 주요 국가 중 가장 부채 규모가 큰 나라 중 하나"라며 "임대보증금, 누락된 개인사업자대출을 포함한 가계부채 규모는 GDP의 2배를 상회한다"고 추정했다.

특히 한국은 변동금리 대출 구조 때문에 금리 인상에 매우 취약하다고 주장했다.

서 연구원은 "은행 기준으로 변동금리 대출 비중이 잔액기준으로 78%, 신규 기준으로 80%에 달한다. 비은행은 80~90%로 추정된다"며 "기준금리 인상 과정에서 은행 가계대출금리가 가파르게 상승한 것으로 나타났다"고 밝혔다.

잔액 기준으로 금리는 21년 6월 2.75%에서 22년 5월 3.42%로 11개월만에 24% 커졌다고 했다.

특히 기준금리 인상과정에서 대출금리 반영속도가 갈수록 빨라지고 있다고 우려했다.

그는 "월평균 대출금리 상승률이 0.08%p에서 0.09%p로 상승하는 등 대출금리 인상 속도가 가파르게 증가했다"면서 "7월 50bp 빅스텝 기준금리 인상 등 인상 지속시 대출금리 상승폭이 보다 더 가파를 것"이라고 예상했다.

연말까지 기준금리를 3%까지 인상할 경우 잔액 대출금리는 4.5% 내외까지 상승해 이자부담만 평균 70% 증가할 것으로 추정했다.

아울러 높은 단기대출 비중은 금리인상 시 신용경색 요인이 될 수 있다고 봤다.

그는 "정부의 정책적 노력과 달리 국내 은행 및 비은행 대출은 단기 대출인 신용대출, 집단대출, 개인사업자대출, 전세대출 중심으로 형성돼 있다"면서 "고정금리 장기대출인 순수 주담대 비중은 잔액 기준 29%, 순증기준으로 10%에 불과하다"고 밝혔다.

기준금리 인상시 차주의 채무 불이행 위험이 높아지면서 은행의 대출 태도는 보수화 현상이 가속화될 수 있다고 봤다. 금리 상승이 지속되자 높았던 대출 증가 추세가 반전되고 신용대출 중심으로 대출 감소가 이어지고 있다고 진단했다.

■ 금리인상에 매우 취약한 한국 금융시스템

서 연구원은 "변동금리, 이자상환 대출 구조에서 급격한 기준금리 인상은 대출 차주의 연쇄적 채무 불이행 가능성을 높인다"고 밝혔다.

금리 150bp 인상시 기존 가계 차주의 이자 부담은 1년전 대비 50% 이상 증가(잔액대출금리 3.3%→4.3% 추정시)할 것으로 봤다.

2020년 말 DSR 35.9%로 부채 증가와 금리 상승 등을 고려할 때 22년 평균 DSR은 50%를 상회할 것으로 추정했다.

그는 "DSR 70% 이상, 고 DSR 차주의 채무 불이행 위험이 상대적으로 더 높다"며 2020년말 기준 이 비중은 전체 대출의 39.7%를 차지한다고 밝혔다.

취약차주보다는 고DSR 차주의 부실화 위험 증가가 시스템 약화의 요인이라고 평가했다.

그는 "취약차주 101.4조원, 잠재취약차주 437조원, 즉 전체 539조원으로 잠재적 취약차주의 영향이 상대적으로 크다"면서 "이들의 대출 내 비중은 23.1%로 높은 비중을 차지한다"고 밝혓다.

잠재취약차주는 다중채무자이면서 중신용, 중소득자, 2중채무자이면서 저소득, 저신용인 차주를 말한다.

주담대와 함께 전세자금대출을 이용하는 대출자의 위험이 상대적으로 높다고 평가했다.

특히 고DSR 차주의 비은행 비중이 52.4%로 높다고 밝혔다. 과다 채무자의 투자 대상은 아파트 등 주택보다는 상가, 토지, 공장, 오피스텔 등 비주택 중심인 것으로 추정했다. 고 DSR 채무자의 대출 중 비주택담보대출이 28.9%로 매우 높다고 분석했다.

그는 또 부동산 버블이 이어지는 과정에서 기업 부동산 대출은 6년만에 은행 81%, 비은행 349% 증가했다고 밝혔다. 비은행 중심으로 기업 부동산 대출이 성장한 결과 비은행 대출 비중이 47%로 올라왔다고 했다.

비은행 내에선 새마을금고, 신협, 상호금융 순으로 높은 대출 증가세를 기록했다고 밝혔다. 대부분 중소기업 대출로 사실상 개인사업자, 그리고 법인 명의의 가계대출로 추정했다.

상호금융권 가계대출 잔액은 321조원에 달하고 이 중 변동금리대출 비중이 87.6%에 달한다고 밝혔다. 변동금리 대출 비중이 새마을금고 95.78%, 농협 93.7%로 상대적으로 높다고 밝혔다. 상호금융권 주담대 가운데 LTV 70%를 상회하는 대출이 16%에 달하고 이 중 고신용자 비중이 61.4%로 신용문제 보다 한도를 더 받기 위해 비은행을 이용하는 고객 빈도가 높다고 분석했다.

주식시장과 가상자산시장의 침체도 금융 부실화 위험 증가요인으로 평가했다.

2020년~2021년 이후 개인이 주식을 순매수한 규모는 122조원으로 지수 기준으로 볼 때 20조원 이상 손실을 본 것으로 추정했다. 아울러 21년 12월말 현재 가상자산 시총은 55.2조원으로 하반기 순매수한 자금 기준으로 볼 때 대략 15조원 정도 손실을 본 것으로 분석했다. 이 시장에서 1천만원 이상 보유자가 82만명, 1억원 이상이 9만 4천명에 달한다고 밝혔다.

금리 상승 지속 가능성이 높아지면서 주택시장 선행시장 역할을 하는 경매시장 침체가 가속화되고 있다고 밝혔다.

수도권 아파트 경매 매각가율은 2021년 9월 112.7%에서 2022년 6월 95%로 하락했다고 밝혔다. 신용경색 현상이 본격화되면서 연립주택, 토지 등을 중심으로 경매건수가 가파르게 상승했다고 진단했다.

그는 "부동산 시장 침체가 가속화되면서 비은행을 중심으로 연체율이 상승하고 있다"면서 "저축은행, 상호금융 중심으로 가계 및 개인사업자 연체율이 1분기에 가파르게 올랐다"고 밝혔다.

그는 "상호금융 등 비은행의 부동산 대출은 아파트 등 주거용 부동산보다는 상가, 토지, 공장 등 비주택 부동산인 것으로 나타난다"면서 "상호금융 대출에서 비주택부동산대출이 차지하는 비중이 64.5%로 전체의 2/3를 차지한다"고 지적했다.

부동산 침체 장기화로 경기 급랭 역시 불가피할 것으로 봤다.

서 연구원은 "건설 및 부동산업이 GDP에서 차지하는 비중은 13% 수준으로 제조업에 이어 두번째로 높다"면서 "금융업, 음식, 숙박업, 도소매업 등의 상당수가 직간접적으로 연관돼 있어 내수 경기에 결정적 요인"이라고 밝혔다.

그는 "ILO 기준으로 건설 및 부동산업 종사자는 18.6%로 가장 많은 비중을 차지한다. 이는 제조업 16.3%, 도소매업 13%보다 높다"면서 "19년 하반기 경기 부양을 위해 주택시장 부양책에 나선 이후 건설, 부동산업 고용이 큰폭으로 증가한 것으로 나타났다"고 밝혔다.





장태민 기자 chang@newskom.co.kr