[뉴스콤 장태민 기자] 신한금융투자는 27일 "숫자만으로 보면 HDC현대산업개발에 대해 언론에서 언급하는 정도의 극단의 상황을 가정하는 것은 무리일 것 같다"고 밝혔다.

김상훈 연구원은 "HDC현대산업개발이 단기 유동성 대응을 못 할 만큼은 아니다"라며 이같이 분석했다.

김 연구원은 "현산은 순차입금이 (-)인 무차입경영을 하고 있는 업체"라며 "실제 3Q21 기준으로 총차입금 1.88조원보다 많은 1.94조원의 현금을 보유하고 있다"고 지적했다.

그러나 건설사는 특성상 PF 등 우발채무(북외 상환 가능성 있는 채무)가 많다.

최근 광주에서 일어난 아이파크 외벽 붕괴사고가 주는 무게감을 감안하여 유사시를 가정해야 한다고 밝혔다. 따라서 1년 내 차입금 도래와 보유하고 있는 현금 및 보유자산 활용을 비교해 볼 필요가 있다고 했다.

김 연구원의 분석에 따르면 현산은 유동화 조달 규모가 약 2.8조원에 달한다.

PF 유동화 규모는 약 ① 2.2조원이나 최근 신용평가사들이 실제 평가 내용을 기반으로 규모를 공개한 데이터를 보면 신평사마다 약간의 차이가 있어도 대략 2.7~2.8조원이다.

김 연구원은 약 5~6천억원의 차이는 타법인 및 부동산 담보 대출채권 유동화에 신용을 공여한 경우 등으로 볼 수 있다(eg. 메가파크제삼차 - HDC아이파크몰 대출 자금보충)고 분석했다.

유동화 증권은 대부분 올해 안에 만기가 도래(약 300억원 제외한 모든 자금 만기 22년내)한다. 이와 함께 은행권 차입금은 약 8,200억원, 회사채는 6,900억원이며, 이중 은행권 차입금은 약 900억원을 제외한 대부분(약 ② 7,300억원)과 ③ 회사채 2,000억원은 22년내 만기가 도래한다(이상 3Q21 분기검토보고서)고 설명했다.

따라서 단기 차입 부담은 ① 2.85조+ ② 0.73조+③ 0.2조 = 약 3.78조원이다

현산의 현금은 ① 1.9조원이다. 대형건설사 중에서도 자금이 풍부한 편이다.

또한 건설사 특성상 재고자산과 유형자산으로 ② 부동산을 소유하고 있는데, 장부가와 공시지가를 기준으로 확인해 보면, 재고자산 중 개발 전 용지가 4,500억원(공시지가 4,028억원), 유형자산으로 토지와 건물이 각각 1,001억원(공시지가 2,217억원), 2,484억원(공시지가 1,291억원)이다. 유형자산에는 파크 하얏트 서울 호텔, 부산 호텔이 포함된다.

김 연구원은 이들을 활용할 가능성(일부 토지는 매각 계획 가지고 있는 것으로 확인)이 높다고 봤다.

그러나 그 외 활용자산은 토목, 건축 공종비중이 많은 건설사 대비 적은 편이라고 밝혔다.

그는 "일반적으로 민자도로나 발전프로젝트 지분 등을 소유하면 유사시 활용 가능하나 현산은 크지 않다"고 했다.

그는 ③ 경영참여를 위한 리츠 회사와 리조트 지분 가치는 장부가로 약 2,157억원이라고 밝혔다. 그 외 투자 대상들도 일부 있으나 담보로 제공돼 있거나 장부가가 매우 낮다고 밝혔다.

다만 광명문화관광복합단지(사업비 6,550억원, 지분 60%)나 충주드림파크산업단지(사업비 2,875억원, 27%)의 경우 담보제공은 가능할 것으로 봤다.

여기에 ④ 미사용 크레딧라인이 약 2천억원 수준으로 알려져 있다. 표면 상 활용 가능자산은 ① 1.9조 + ② 0.75조(공시지가 기준) + ③ 0.35조(지분가치 및 사업비 기준 LTV 50% 가정)+ ④ 0.2조 = 약 3.2조원이라는 것이다(지분가치는 보수적으로 가정).

김 연구원은 "단기 차입 부담(Cash Flow Out)과 2) 이에 대한 대응(Cash Flow In)은 각각 3.78조원과 3.2조원"이라며 "차입부담이 약 6천억원 정도 높다. 그러나 상대적으로 차환이 용이한 은행권 차입금 수준만큼의 차이"라고 밝혔다.

따라서 '숫자만으로' 보면 현산이 단기 유동성 대응을 못할 정도로 상태가 나쁘지는 않다고 했다.

그는 또 눈에 보이는 숫자만이 아니라 '실질'을 반영해서 판단해 볼 필요도 있다고 했다.

김 연구원은 "현산은 이번 사건으로 인한 자금 이슈에 대해 자구계획을 구상 중"이라고 지적했다.

그는 "i) 보유자산을 활용한 크레딧 라인 확보(보유 호텔과 분할 후 HDC가 보유하고 있는 삼성동 사옥 등의 담보로 제공돼 있지 않음), ii) 전술한 재고자산으로 보유하고 있는 부동산(용지) 매각(실제 매매가는 공시지가보다 상당히 높을 것), iii) PF 유동화의 일부 차환 등의 방법이 있다고 설명했다.

특히 iii) PF 유동화증권의 경우 드러나 있는 숫자와 실질이 상당히 차이가 있다고 밝혔다.

PF는 엄밀히 말하면 토지를 기본으로 사업을 진행하고, 인허가 유무에 따라 토지의 가치가 크게 차이난다.

김 연구원은 "현산의 2.2조원 PF가 모두 상환 대상이라고 보는 것은 무리"라며 "물론 규모는 부담이다. 2.2조원이 모두 올해 만기이며, 이 중 2월말까지 도래하는 PF는 약 1.07조원으로 절반에 가깝다"고 밝혔다.

그는 그러나 "실질적으로 분양률이 100%인 사업장이 많고, 본PF(분양대금 유입)에 들어갈 예정 사업장도 존재한다"며 "일부 사업초기 사업장은 토지담보대출로 전환할 수 있다. 이러한 내용들을 감안하면 실제 차환부담은 크게 줄어들 수 있다"고 분석했다.

결국 보유 현금 뿐만 아니라 자구계획들을 감안하면 향후 1년의 자금 대응은 가능하다는 것이다.

■ 현산 신용등급 1~2노치 강등 가능

지난 1/24~26 3일간 3개 신용평가사는 현산과 모회사인 HDC를 모두 watchlist 하향검토 대상에 등록했다. 정의상 3개월 내 이슈 점검 후 등급을 조정하겠다는 것이다.

김 연구원은 "현산은 3Q21 기준 31.7조원의 수주잔고를 보유하고 있지만(연매출 4조원 가정시 7~8배 회전율) 광주 화정아이파크 사고 현장의 비용발생(나이스신평은 완전 철거 후 재시공시 최소 3천억원 이상 예상)과 1년 영업정지 가능성, B2C로 분류할 수 있는 주택 비중이 절대적이라는 점 등을 감안하면 1notch 등급 강등은 불가피하다"고 분석했다.

한신평과 나이스신평의 하향검토 지표는 각각 부채비율과 순차입금/EBITDA를 들 수 있는데 부채비율 150%와 순차입금/EBITDA 2.5배는 사고 수급과 PF 상환 등의 대응으로 빠르게 저하될 수 있다고 봤다.

그는 "문제는 향후 실적에 대한 개선 수준인데, 영업정지 1년이 주어질 경우 신규수주가 불가능함을 감안하면 현금창출력 또한 급격히 훼손될 수 밖에 없다"며 "신평사들의 건설업 평가방법론 상 BBB급의 부채비율은 약 200~230%이며, 순차입금/EBITDA는 7배"라고 밝혔다.

BBB급의 수준까지 하향된다고 가정하기에는 무리가 있으나, A급 하단인 A-까지 강등 가능성은 무시할수 없다고 분석했다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr