[뉴스콤 장태민 기자] 지난해 하반기부터 홍남기 부총리 등 정부 관계자들은 부동산 가격 상승폭 둔화, 하락 전환 등을 거론하기 시작했다.

지난해 역대 가장 큰 폭으로 아파트값이 뛰었지만, 지난해 추석 이후부터는 분위기가 상당히 달라졌다.

한은 금통위 매파 출신 고승범 위원을 금융위원장으로 앉히면서 대출 규제를 크게 강화했다. 아파트 거래량이 대폭 줄면서 가격 상승폭도 둔화됐다.

최근엔 세종과 같은 가격 폭등 뒤 조정을 받는 지역 외에 서울 내 특정 지역을 중심으로도 가격 하락을 나타내는 데이터들도 나오고 있다.

금융(대출) 옥죄기 정책이 힘을 받는 것 아니냐는 평가들도 나오고 있다. 반면 지금의 부동산 상황은 '거래가 없어' 큰 의미를 두기 어렵고 시장 정상화 시 가격 재급등이 나올 수 있다는 반론도 만만치 않다.

■ 집값 하락 자신감 붙은 홍남기

최근 홍남기 경제 부총리는 집값이 하락하기 '직전'이라며 분위기를 띄운 뒤 이날은 집값 하락세 전환에 대한 강화된 자신감을 보였다.

홍 부총리는 이날 부동산 관계장관 회의에서 "최근 부동산시장 가격이 하향 안정세로 속도내는 모습을 확인했다"고 말했다.

부총리는 12월 월간 아파트 실거래가 동향(아파트, 잠정)을 보면 강남4구가 2개월 연속 하락하며 하락폭도 11월 △0.05%에서 12월 △0.86%로 확대된 데 이어 서울 △0.48%, 수도권 △1.09%, 전국 △0.91% 모두 하락세를 시현했다고 했다.

12월 전국 아파트 매매가 상승세도 통계 집계 후 최대폭(전월비 △0.47%p) 둔화되고, 매수심리를 체감할 수 있는 12월 서울아파트 경매시장 낙찰률 역시 11월 62.2% 대비 15.3%p 하락한 46.9%로 연중 최저치를 재갱신했다고 밝혔다.

새해 들어 1월 2번째주 주간동향으로 봐도 서울의 경우 하락을 보인 기초지자체가 4개로 확대됐다고 했다.

한강 이북지역에서 1년반 동안의 가격 상승세를 종료했다고 밝혔다.

예컨대 서울아파트 주간 매매 동향 결과(%) 성북이 0.00→△0.01, 노원이 0.03→△0.01, 은평이 △0.01→△0.01, 금천이 0.00→△0.01로 마이너스를 기록했다고 전했다.

그러면서 유동성 요인도 향후 아파트값 추가 하락을 지지한다고 주장했다. 우리 뿐만 아니라 각국이 금리인상을 통해 유동성을 흡수하는 국면이어서 집값이 더 떨어질 것이라고 했다.

부총리는 "14일 한은이 기준금리 추가 인상(1.00→1.25%)했고 미국 Fed도 조기 금리인상을 시사하고 있다"면서 "향후 시장 여건 역시 부동산시장 하향 안정의 속도를 높일 것"이라고 예상했다.

■ 금리 인상과 대출 총량규제, 일단 집값 상승세 제어

최근 대통령, 경제부총리, 국토장관, 청와대 관계자 등 많은 정부 관계자들이 집값 하락을 거론해왔다.

부동산 데이터를 발표하는 기관에 따라 수치가 다르긴 하지만, 전체적으로 상승폭이 둔화된 것은 사실이며 일부 지역의 경우 마이너스 수치를 나타내고 있다.

작년 추석 이후 한층 강화된 대출 규제 등 유동성 옥죄기가 집값 상승세를 누르고 있다. 이 분위기가 이어지면 집값 마이너스 전환이 가능하다는 평가도 나오고 있다.

일단 최근 수개월의 분위기가 집값의 본격적인 하락 가능성에 힘을 실어준다는 평가도 나오고 있다.

서영수 키움증권 연구원은 "불과 얼마 전까지도 한국 주택시장은 어떤 정책으로도 꺼뜨릴 수 없는 용광로와 같았다. 공급 확대 없이는 가격 안정화는 불가능에 가깝다는 평가도 있었다"면서 "하지만 정책 우선순위를 경기부양보다는 주택시장 안정과 가계부채 위험 축소에 맞춰 일관되며 강도 높게 정책을 집행한 결과 주택시장이 안정화될 수 있었다"고 평가했다.

한은의 금리인상과 추가인상 의지 등 유동성을 흡수하는 조치들이 당국의 대출 총량 규제와 맞물려 시너지를 내고 있다고 진단했다.

서 연구원은 "지금까지 대출 규제가 제대로 작동하지 않았던 것은 금융당국에서 규제를 강화하더라도 기준금리를 오히려 낮추면서 유동성을 늘렸던 탓이 크다"며 "예컨대 총량 대출 규제를 인터넷전문은행을 포함해 예외없이 적용함으로써 은행간 경쟁 강도를 낮췄다는 점도 있다"고 밝혔다.

기준금리 인상에 경쟁 강도가 낮아지면서 가산금리도 점차 확대되자 대출금리가 가파르게 상승했으며, 이런 점이 부동산에 대한 수요를 억압하는 데 효과적이었다고 본 것이다

■ 기재부, 금융위, 한은 모두 집값 하락 위해 힘 모으기

금융위는 전세자금대출을 포함한 대출총량 규제를 통해 대출 증가율을 연 4~5% 이내로 1%p 이상 낮춘다는 방침이다.

아울러 2022년이 들어서면 대출이 다시 늘어날 수 있다고 본 사람들이 많았으나, 현재까지 대출은 작년 이맘 때와 비교할 때 크게 둔화된 상황이다.

사실 2022년이 되면 대출관리 목표 금액 초기화 등으로 연초 가계대출 급등 우려를 제기하는 시각이 많았다. 하지만 지금의 분위기는 이런 예상과 좀 다르다.

홍남기 부총리는 이날 "은행권 기준으로 1일부터 14일까지 증가액은 작년 동기간의 4조원의 30% 수준인 +1.2조원으로 나타났다"면서 대출 급증 예상이 어긋났다고 했다.

통화당국도 당분간 유동성을 더 빨아들이기 위해 애를 쓸 테세다. 한은은 여전히 기준금리 수준이 '완화적'이라면서 기준금리 1.5%도 긴축적인 수준이 아니라고 했다.

기재부(홍남기 부총리)는 대외적으로 금리를 올리거나 올리려고 하고 있어 글로벌 상황도 집값 추가 상승보다 하락에 무게를 싣는다고 했다.

당국의 이 같은 정책 기조, 그간 집값이 폭등한 점 등은 '혹시' 올해는 집값이 하락으로 전환하지 않을까 하는 기대감을 키우고 있다.

■ 역대 최대폭으로 아파트값 뛴 2021년

2020~2021년은 역대 최대폭으로 아파트값이 뛴 해다.

즉 작년, 재작년 한국인들은 유사 이래 가장 집값이 많이 오른 해를 살아냈다.

통계기관에 따라 수치가 차이 나지만, 금액으로 보면 작년에 서울 아파트는 가장 많이 올랐다.

KB국민은행 기준으로 서울 아파트는 작년에 20% 가량 폭등했으며, 금액으로는 2억원 넘게 상승했다. 서울 아파트는 2020~2021년 4억원 가까이 폭등했다.

부동산114 실거래가지수 기준으로 수도권 아파트 가격 상승률을 살펴보면 2020년 20%에 이어 2021년엔 24% 가까이 폭등한 것으로 나온다. 이런 수준은 2006년 실거래가지수 발표 이후 가장 두드러진 상승세다.

다만 작년 폭등기 기간에도 월별로 온도차는 있었다. 특히 작년 10월 이후 상승폭이 둔화되는 모습이 확연히 나타났다.
한은 금통위 매파 고승범 위원을 금융위원장으로 데려와 보기드문 강도의 대출 규제를 실시하면서 부동산 시장의 거래가 대폭 줄어드는 가운데 가격 상승세가 확연히 둔화됐다.

아울러 그간 전국 집값이 폭등했던 데 따른 반작용 등으로 세종, 대구 등에서 집값 하락세가 나타났다.

아울러 현재 집을 사거나 팔려는 사람들의 심리를 보면 집값 하락 가능성에 무게가 실리는 면도 있다.

매매수급지수는 전국·수도권·서울 모두 매수자우위(매수자수<매도자수)를 유지하며 6주 연속 동시 하락했다. 이는 18년 11월~2019년 2월 이후 처음 나타난 현상이며, 이런 심리가 집값 하락으로 이어질지 관심이다.

■ 전세도 일단 안정되는 분위기?

전세시장은 아파트 매매시장의 선행지표다.

전세가격 상승은 무주택자의 주택 매수 수요를 늘린다. 또 갭투자를 늘리는 요인으로 작용하기에 매매가격을 자극한다.

전세가격이 하락 전환하면 갭투자자의 현금 부담이 커진다. 아울러 무주택자의 계약 갱신이 늘어나 주택가격은 하락 압력을 받는다.

한국 주택시장에선 매매시장의 미래를 예측하기 위해 전세시장을 눈여겨 봐야 한다.

그런데 최근 전세가격도 안정 시그널이 나타나고 있다.

12월 부동산114 실거래가지수를 보면 전국과 수도권 아파트 전세가격은 전월 대비 하락했다. 연환산 기준으로는 5.0%, 4.5% 떨어졌다.

재작년 하반기 임대3법 도입 이후 폭등하는 전세값이 매매가격까지 대폭 밀어올리면서 역대 유례없는 집값 상승폭을 만들어낸 바 있다.

하지만 최근 집값, 전세값 상승세가 둔화되거나 하락한 만큼 향후 본격적인 집값 하락 전환 가능성을 기대하는 모습도 보인다.

다만 정부 정책이 '전세'를 없애버리는 쪽으로 흐르면서 최근엔 급격한 '월세화'가 진전됐다. 이런 상황에서 전세 안정을 운운할 게 아니라 월세값 폭등을 우려해야 한다는 목소리도 나온다.

아무튼 새정부 출범에 따른 불확실성이 있긴 하나, 일단 당국은 유동성 차단에 힘을 쓰고 있다.

당국이 대출자의 재산상황 등 상환 능력을 심사해 충분히 상환이 가능한 차주에 대해서만 대출을 제공하겠다는 뜻을 내비치고 DSR 규제를 더 강화하는 만큼 계속해서 부동산으로의 유동성 유입은 제약을 받게 된다.

한 감정평가사는 "최근 집값 안정은 세 가지 측면에서 볼 수 있다"면서 "우선 단기간에 아파트값이 폭등한 데 따른 반작용이 있다고 본다"고 말했다.

그는 "여기에 유례없이 강한 대출 규제가 도입됐다. 아울러 기준금리 인상 효과 이상으로 시중금리가 오른 점 역시 주택 매수를 꺼리게 만드는 요인"이라고 해석했다.

■ 반론...과연 정부 말대로 될까?

하지만 과연 지금 집값이 안정돼 있는 것인가 하는 의구심도 적지 않다.

우선 대통령 선거를 앞두고 정부가 억지로 '집값 하락한다'는 분위기를 조장하는 중이라고 평가도 적지 않다.

부동산 정책 실패로 큰 비판을 받은 정부는 일단 3월의 대통령 선거 전까지는 부동산 안정을 부각시켜야 하는 입장이란 의구심도 많다.

아울러 문재인 정부 들어 현실을 왜곡하는 역할을 많이 했던 '한국 부동산원' 데이터에 대한 불신도 여전하다. 문재인 정부 출범 뒤 한국감정원(현 부동산원) 데이터는 KB국민은행과 큰 괴리를 보이면서 집값 상승률을 제대로 보여주지 않았던 게 사실이다.

지금은 무엇보다 대출규제 등 정책적으로 매매를 제약해 놓은 상황이다. '거래가 되지 않는 상황'인 만큼 최근의 데이터를 가지고 집값 하락을 자신하기 어렵다는 반론도 많다.

지금은 서울 아파트 한달 매매건수가 2천건도 되지 않는 '기형적인' 상황이다. 그간 거래를 억지로 막아놓아 쌓였던 에너지가 분출하면 아파트값은 다시 급등할 우려도 있다.

부동산은 수요와 공급이 일반적인 재화와는 상당히 다르다. 기존주택 시장의 경우 공급은 수요에 비해 인내심이 턱없이 부족하다. 예컨대 매도자는 팔리지 않으면 매물을 거두거나 임대를 놓거나 증여를 해버릴 수 있다.

대신 대기매수세는 인내심이 강하기 때문에 정상적인 대출이 가능해지면 다시금 상승 압력을 받을 수 있다.

정부 사람들이 '사전 청약' 등을 공급으로 간주하는 경우가 많지만, 지금 당장 필요한 것은 입주용 아파트다. 2022년 서울 아파트 입주 물량이 부족하다는 점은 이미 알려져 있다.

아무튼 서울, 수도권 등의 아파트 거래건수가 80%나 감소한 상황을 정상적인 시장이라고 보기는 어렵다.

아울러 정부가 과도하게 분위기를 '집값 하락'으로 몰고 있지만, 실상은 그렇지 않다는 진단도 보인다.

서울의 한 공인중개사는 "거래가 죽었는데 신고가(최고가) 비중은 40% 이상으로 상당히 높아 보인다"면서 "정부가 집값이 빠지고 있다고 홍보하는 데 과연 그런지 의심스럽다"고 말했다.

이 중개사는 아직 신고(부동산 실거래는 1달 내에 신고해야 하지만 고가 거래는 최대한 신고를 늦추는 경향이 있다)가 덜 된 데이터까지 들먹이면서 집값 하락을 얘기하는 모습에서 당국의 조바심도 느껴진다고 했다.

그는 "정상적인 거래가 시작되면 집값이 다시 급등할 것으로 본다. 거래를 다 죽여놓고 집값 빠지고 있다고 주장하는 정부와 진심으로 내기라고 하고 싶다"고 했다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr