[뉴스콤 장태민 기자] * FY22년 해외 일회성 비용 감소와 주택 매출 증가로 대형건설업체의 영업이익은 사상 최대를 기록할 것
* 20년간 시가총액/영업이익 multiple 저점은 COVID19를 제외하면 4.0x 수준으로 하락 리스크 낮음
* 국내 주택 부문의 장기공급 확대와 해외 플랜트 시장의 개선을 반영하여 GS건설, 삼성엔지니어링, DL이앤씨 Top-picks로 제시

<부동산 정책 – 노선의 전환>

건설 업체의 실적 성장을 이끌 출발점은 부동산 규제 완화와 공급 확대 정책이다.
올해 2월, 정부는 2025년까지 전국에 83.6만호의 주택을 공급하겠다는 정책을 발표하였다. 정책 발표 이후 주택업체들을 중심으로 주가 상승이 이어졌으나, 주택공급 속도에 대한 실망감과 함께 정책의 가시성이 떨어지며 주가는 지지부진하였다. 여기에 더해서, 인허가 문제와 분양가 상한제 등으로 서울 분양물량이 급감하며 부진한 모습을 이어가고 있다.
그럼에도 불구하고, 오세훈 서울시장이 재개발·재건축 규제 완화를 추진하고 있다는 점과 여·야 대선 후보 모두 공급 확대에 초점을 맞추고 있다는 것은 긍정적이다. 2018년 2월, 재건축 심의가 주거환경중심 평가에서 구조안정성 중심평가로 변경된 이후 서울에서 안전진단을 통과한 단지는 겨우 5곳에 불과하다. 이에 대해 오세훈 서울시장은 지난 4월 국토교통부에 안전진단 기준 재정을 건의하였고, 5월에는 공공기획도입, 제2종 일반주거지역 규제 완화 등 재개발 활성화를 위한 규제완화 정책을 발표하였다.
대선 후보들의 부동산 공약 또한 공급에 초점이 맞춰져 있는데, 이재명 후보와 윤석열 후보는 모두 5년간 전국에 250만호를 공급하겠다고 선언하였다. 토지임대부 분양, 청년 원가 주택 등 정책의 내용은 다르지만, 정권의 변화와는 별개로 2022년 이후 장기적인 부동산 정책의 방향성은 공급물량의 확대에 초점을 맞출 것으로 전망한다.

<공급의 연결고리>

2021년 분양 계획물량은 46만호를 넘어서는 것으로 계획되었으나, 일반적으로 나타나는 사업 지연 등을 감안 시 실제 분양 물량은 40만호 수준이 될 것으로 보인다. 누적된 공급 정책의 발표로 2022년 이후 분양물량 증가는 지속될 것으로 예상되며 22년과 23년 각각 43만호, 50만호 수준으로 전망한다.
문제는 50만호를 공급할 건설업체가 부족하다는 것이다. 2000년대 이후 평균 공급물량은 30만호 수준이며, 가장 높았던 경우 역시 40만호 초반으로 지난 20년간 2개년 평균 50만호를 공급했던 사례는 전무했다. 향후 공급정책이 아파트 단지 중심의 대형 건축물 중심으로 확대될 경우 이를 담당할 시공업체가 부족하다.
2008년~2014년 구조조정 이후 주택시장 회복 국면에서도 건설업체는 인력채용에 소극적이었다. 대형 건설업체의 공급량은 이미 역대 최대치에 근접한 상황에서, 실제로 공급이 이루어질 경우 중소형 건설업체의 물량 증가 및 수익성 개선이 빠르게 이루어질 것으로 전망한다.

주택공급 확대는 시멘트 산업에게도 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 시멘트 산업은 2000년대 초반 빌라 건축 열풍 시기에 쇼티지가 발생하며 업계 설비투자 및 공급량을 확대하였다. 2016년 이후 주택 착공물량의 감소로 시멘트 수요가 장기적으로 정체되면서 과잉경쟁의 양상을 띄게 되었다. 2017~2018년 산업 재편에 따라 기존 7개사의 경쟁 형태에서 5개 그룹으로 축소되었고, 경쟁완화에 따라 시멘트 가격이 회복되었다.
현재 유휴설비를 제외한 시멘트 업체의 실질 capa는 약 1,600만톤으로, 50만호의 주택이 공급되는 시장이 열리게 된다면 2000년대 초반과 같은 시멘트 쇼티지 사태가 반복될 것으로 보인다. 시멘트 가격이 회복된 상황에서 1,700만톤의 출하를 필요로 하는 시장이 열린다면, 2017~2018년 M&A를 통해 몸집을 키운 시멘트 업체들이 수혜를 볼 것으로 전망한다.

<해외 발주 – 산유국의 의지>

해외 수주 규모는 2014년 이후 500억달러 이하로 축소되었으나, 2020년에는 COVID-19 및 유가 하락에도 불구하고 지연된 수주 인식 및 FEED-EPC 전환 프로젝트로 반등하였다. 올해는 유가 상승에도 불구하고 부진한 모습을 보였으며,
4분기 예정된 수주를 포함할 경우 2021년과 비슷한 수준이 될 것으로 보인다. 여전히 중동의 재정은 여유롭지 않은 상황에서, 해외 플랜트는 국가의 의지가 들어간 발주만 가능한 상황이다. 2018년 이후 대부분의 해외 발주 계획이 지연 또는 취소되었고, 2022년 정유화학, 정유, 가스에 대한 플랜트 예산이 높게 배정되어 있으나 신뢰성은 높지 않다. 결국 전체 공종에서 실제 발주가 시작되는 부문이 각 산유국이 의지를 가지고 발주하는 산업이 될 것으로 보이며, 환경적으로는 친환경정책 기조와 맞물려 가스 관련 플랜트 발주 확대가 기대된다.

<2022 건설업종>

COVID-19 공기지연에 따른 해외 손실 감소와 대형사 주택 매출 확대로 2022년 대형 건설업체 합산 영업이익은 사상 최대치를 기록할 것으로 전망한다. 2021년 COVID-19에 따른 공기지연 손실이 일부 반영되었다. 다만 동일 프로젝트에서 연속적인 손실이 발생하고 있지 않고 진행중인 대형 프로젝트가 많이 남아있지 않은 만큼, 2022년 해외 손실 규모는 절반 이하로 줄어들 것으로 전망한다.
주택부문 매출이 직전 2년 평균 분양물량에 연동된다는 것을 고려해보면, 2018년 이후 사상 최대 수준의 주택부문 수익성은 유지 또는 추가적인 개선이 있을 것으로 예상한다. 2017년~2019년 분양물량 부진으로 주택 매출이 감소하면서 수익성 개선 효과가 반감되었으나, 2020년~2021년 주택 분양물량 증가로 2022년 이후 주택 매출 성장이 재개될 것으로 보인다. 매출 성장을 동반한 수익성 개선 효과로 주택 부문 이익은 다시 급증할 것이다.
2002년~2013년 사이 대형 건설업체는 수익성 보다는 성장 중심의 전략을 펼쳤고, 2014년에는 주택 부문 손실과 해외 부실로 성장 전략을 포기하고 수익성에 초점을 맞췄다. 주택 시장의 회복 국면에서 대형사들은 공급을 늘리지 않거나, 안정적인 재개발·재건축 중심의 분양에 집중했다. 이에 따라 2018년~2020년 영업이익은 역대 최대 수준까지 증가하였으나, 성장률은 둔화되었다. 2022년은 매출 감소에 따른 부정적인 요인과 수익성 개선에 따른 긍정적인 요인이 상쇄되었던 지난 20년과는 다를 것으로 보인다. 대형 건설업체의 분양물량 증가와 COVID-19관련 공사 지연 손실 감소로 이익 급증이 예상되고, 과거와 달리 매출 성장이 동반되면서 Valuation 회복이 가능할 것으로 전망한다. (박형렬 메리츠증권 연구원)





장태민 기자 chang@newskom.co.kr